Анархия цен — дело рук риэлтеров

Не раз доводилось слышать, как агентства недвижимости (особенно те из них, которые на рынке Севастополя работают менее 1,5-2 лет) объясняют рост цен на эту самую недвижимость некоторым повышением благосостояния народа Украины в свою очередь вызванным пусть и небольшим, но экономическим ростом в нашей стране. Ходят также упорные слухи, что вот-вот к нам хлынут россияне с англичанами и начнут скупать землю и недвижимость на Южном берегу Крыма, в Балаклаве и Севастополе. Влияет на формирование цен городского рынка недвижимости и строительство домов крупными заказчиками (госструктурами Москвы и Киева, коммерческими строительными организациями типа «Консоль»). Хотя новостройки с повышенным уровнем комфортности и огромной жилой площадью не типичны для Севастополя, как не типична и их стоимость (один кв. метр — $300 — 400), т.е. квартиры здесь дорогие (от $24.000 до 35.000). Невольно микрорайон бухты Камышовой потянулся за высокими ценами «президентских» квартир, подстегивая тем самым и остальных. В результате цены на недвижимость за 2001 — 2002 годы у нас выросли в среднем на 110 — 115%. За этот же промежуток времени средний рост цен на недвижимость в столицах и престижных курортных зонах развитых западных государств составил: Испания — 16%, Англия — 8%, Австралия — 6%, США — 5 — 6%, Германия — 1,5 — 2% (в остальных странах цены остались на прежнем уровне). Словом, такого стремительного скачка цен история развития рынка недвижимости в нашем городе еще не знала. Думаю, многим севастопольцам интересно: как это произошло и что будет дальше?!

Я работаю в этом бизнесе более десяти лет и смею утверждать: подобное уже было. К примеру, в 1994 — 1995 годах однокомнатная квартира улучшенной планировки в районе пр.Генерала Острякова или микрорайоне бухты Камышовой стоила около $8.000 (этим летом цена поднялась до $9.000-10.000).Можно было подумать, что в Украине начался экономический подъем. Квартир продавалось много, а соотношение продавец — покупатель выглядело в цифрах как четыре к одному. Тогда в Севастополе насчитывалось не больше десяти агентств недвижимости. Казалось, что недвижимостью заниматься выгодно, а главное, доступно: особых вложений делать не надо, снимай себе офис и продавай чужую собственность. И агентства стали расти, как грибы после дождя. Сегодня их число перевалило за сотню.

Напомню, что происходило с экономикой Украины последние пять лет на самом деле. Она попросту топталась на месте. Если в странах Восточной Европы, таких как Польша, Венгрия, Чехия, темпы экономического роста составляют 10 — 12% в год, то в Украине — не более 4%. ООН тем временем информирует: Украина по темпам экономического роста за пять лет скатилась с 117-го на 119 место в мире. И по уровню жизни занимает уже место в седьмом десятке. Кстати, нас опережают не только страны Восточной Европы, но и Тунис, Алжир, Индонезия, Турция и т.д. Так что нынешний рост цен на рынке недвижимости на 100% в год при темпах роста экономики 4% — мыльный пузырь, который по всем законам скоро лопнет.

Кроме прочего, возникает вопрос: откуда у населения деньги на покупку недвижимости? По сей день не работают или работают нестабильно многие заводы и фабрики. На предприятиях (институты, бюджетные организации, армия и флот) заработная плата настолько мала, что о покупке недвижимости не может быть и речи.

Обилие же агентств недвижимости в городе, как и по всей стране, свидетельствует еще и о том, что другим бизнесом заниматься крайне сложно по многим причинам. Прежде всего — это полный развал промышленности в начале 90-х годов, несовершенство налогообложения, коррупция местных органов власти, жесткая кредитная политика Центробанка, отсутствие реальной поддержки малого и среднего бизнеса со стороны государства.

Наибольшая доля операций с недвижимостью приходится на обмены (продажа жилья с последующей покупкой), чаще всего с ухудшением жилищных условий (многие люди, особенно пенсионеры и граждане с низкими доходами, не в состоянии оплачивать имеющиеся тарифы коммунальных услуг). Часть покупателей недвижимости — те, кто занимается мелким и средним бизнесом. За последние 5 — 7 лет эта прослойка все-таки смогла накопить необходимые средства для приобретения недвижимости себе и своим близким. Последняя, самая маленькая часть желающих купить квартиру, дом или участок под индивидуальное строительство — обеспеченные граждане других городов Украины, России, реже — других государств, которых в Крыму привлекает, главным образом, море. Но эта часть потенциальных покупателей настолько мала, что никакого существенного влияния на рост цен она оказывать не может.

На поверку все проще. Не мифические англичане и богатые русские, а простые севастопольские риелторы воспользовались некоторым затишьем, нарушив принципы и нормы риэлтерских правил, начали любой ценой бороться за прибыль.

Раньше продавец недвижимости обращался в агентство и, как правило, заключал договор. Агент оценивал предлагаемую недвижимость и после продажи по реальной цене брал за услуги 5-6% комиссионных, а агентство проводило рекламную кампанию и полное оформление сделки по отчуждению недвижимости. За десять лет работы мне довелось общаться с риэлтерами США, Германии, Италии и Турции. Именно так было и происходит у них до сих пор. У нас же большинство агентств, особенно те, которые начали погоню за сиюминутной прибылью любой ценой, перевернули сегодня все с ног на голову. Заключая договоры, они порой поливают грязью своих коллег из других агентств. При этом берут проценты и плату за оформление сделки сверху продажной цены (попросту с покупателя), что, естественно, влияет на рост цен вообще. После сказочных обещаний и необоснованных условий продажи очень трудно убедить владельца продать свою недвижимость по цене реальной и по правилам, действующим во всем цивилизованном мире.

Главная ошибка начинающих риэлтеров, идущих на поводу «наивных» продавцов, — отказ от заключения эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Что в свою очередь тоже ведет к росту цен на рынке недвижимости. Продавец мотивирует нежелание заключить договор с данным агентством тем, что информация о его квартире (доме, недострое, даче, земельном участке) известна практически всем агентствам города. И кто быстрее продаст или приведет покупателя, тот и получит вознаграждение. Получается, что в городе одной и той же квартирой (без договора) занимается масса агентств, и каждое поднимает цену, обещая продать недвижимость дороже, чем конкуренты. В результате — непонятный рост цен, полная анархия. Страдают все: и продавцы, которые подолгу не могут продать или поменять недвижимость, и агентства, теряющие сделки.

Однако закон рынка прост: только его величество Спрос рождает предложение. Севастопольцы, накопившие средства в период 2001 — 2002 гг., уже купили или поменяли недвижимость, мифические россияне и англичане «улетучились» сами собой, дорогие новостройки — скорее дома для избранных. После невероятного роста цены остановились и теперь начнут опускаться. А вот готовы ли будут работать в таких условиях все сто агентств недвижимости Севастополя — покажет время.

Другие статьи этого номера