16o
В соответствии со статьёй 1 Указа Президента Украины от 03.12.1999 г. 1529 «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» введено обязательное заключение негосударственными сельскохозяйственными предприятиями, использующими землю для сельскохозяйственных нужд, договоров аренды земельной доли (пая) с выплатой арендной платы в натуральной или денежной формах. Предусмотрено также обеспечение установления сторонами договора аренды земельной доли (пая) размера арендной платы за аренду на уровне не меньше 1-го процента от денежной оценки, указанной в сертификате на право на земельную долю (пай), проиндексированную в соответствии с Порядком проведения индексации денежной оценки земель. В соответствии с пунктом 17 Переходных положений Земельного кодекса Украины сертификат на право на земельную долю (пай) является действительным до выделения собственником земельной доли (пая) в натуре (на местности) земельного участка и выдачи ему государственного акта на право собственности на землю.
Форма договора аренды земельной доли (пая) утверждена приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000г. 5 (с изменениями и дополнениями, внесёнными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 24.09.2001г. 166) и зарегистрирована в Министерстве юстиции Украины 23 февраля 2000 г. под 101/4322.
Договор аренды земельной доли (пая) вступает в силу после того, как стороны чётко определят и зафиксируют письменно все существенные условия, в частности, срок аренды, размер и форма арендной платы, ответственность сторон и т.д.
Договор аренды подписывается сторонами и регистрируется органами местного самоуправления в соответствии с постановлением Кабинета министров Украины от 24 января 2000 г. 119 «Об утверждении Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая)».
В отношении невыполнения договорных обязательств по выплате арендной платы вопрос решается в судебном порядке, так как истцом по данному вопросу может выступать только лицо, права которого нарушены вследствие невыполнения договорных обязательств арендатором.
По состоянию на 01.01.2003 г. в Севастополе владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) заключено 2588 договоров аренды земельной доли (пая), в том числе с крестьянами-пенсионерами — 1459 договоров на общую сумму 1019,8 тыс.грн. Площадь земель, переданных в аренду по договорам аренды земельных долей (паёв), составляет 3,68 тыс. га, в том числе крестьянам-пенсионерам — 2,4 тыс. га. На сегодняшний день фактически выплачено по договорам аренды 383,24 тыс.грн.
В соответствии с Указом Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паёв)» от 02.02.2002г. 92/2002 определено повышение размера арендной платы за использование земельных участков и земельных долей (паёв) на 1,5 % и 2,0 %. При этом частью 4 статьи 5 Указа Президента Украины от 21.02.2002г. 170/2002 «О дополнительных мерах по решению социальных проблем на селе и дальнейшему развитию аграрного сектора экономики» субъектам хозяйствования — арендаторам земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паёв) рекомендовано:
— повышать, прежде всего для пенсионеров-арендодателей, размеры арендной платы, исходя из результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния субъектов хозяйствования, уровня занятости крестьян-арендодателей указанных земельных участков, земельных долей (паёв);
— осуществлять в случае выплаты арендной платы в натуральной форме оценку стоимости соответствующей продукции по ценам, не превышающим официально сообщённых органами исполнительной власти средних биржевых цен на такую продукцию на момент её передачи.
В процессе реформирования аграрного сектора экономики возникают вопросы, связанные с нарушением прав граждан — собственников сертификатов на право на земельную долю (пай) со стороны предприятий-арендаторов в отношении выплаты арендной платы.
Так, в 2001 г. ООО «Алтос» (Орлиновский сельский совет) заключило 11 договоров аренды земельной доли (пая) с собственниками сертификатов на право на земельную долю (пай) на общую сумму 4403,74 грн. После окончания срока действия договора аренды руководство ООО «Алтос» отказалось выплачивать арендную плату собственникам сертификатов, мотивируя это отсутствием средств на выплату арендной платы за аренду земельной доли и государственных актов на право собственности на землю у граждан.
Гражданам были разъяснены их права и дано разъяснение о необходимости обращения в суд с иском. Управлением земельных ресурсов в суд было направлено мнение по данному делу.
Рассмотрев исковые заявления граждан, Ленинский районный суд в г. Севастополе решением от 05.11.2002г. по делу 2-1700/2002 обязал ООО «Алтос» выплатить арендную плату гражданам в полном объёме.
Одним из важных факторов аренды земельной доли (пая) является определение земельной доли (пая) в натуре (на местности).
В настоящее время в негосударственных сельскохозяйственных предприятиях г. Севастополя проводятся работы по оформлению и выдаче государственных актов на право собственности на землю взамен сертификатов на право на земельную долю (пай) с определением на местности конкретных земельных участков.
Это означает, что в случае ведения индивидуального сельскохозяйственного производства собственникам такой земельной доли (пая) соответствующая землеустроительная организация устанавливает в натуре (на местности) границы конкретного земельного участка и передает их собственнику земельного участка.
В случае заключения договоров аренды группой собственников земельных долей (паев) с юридическими и физическими лицами соответствующая землеустроительная организация устанавливает границы земельных участков единым массивом и готовит планы внешних границ земельных участков (приложение к договору аренды земельного участка) для заключения договоров аренды земли. При этом расходы по оформлению государственных актов на право собственности на землю взамен сертификатов на право на земельную долю (пай) и оформлению договоров аренды земельных участков могут быть возложены как на собственника земельной доли (пая) — арендодателя, так и на заинтересованное физическое или юридическое лицо — арендатора.
В соответствии с действующим законодательством аренда земли может быть краткосрочной — до 5 лет и долгосрочной — до 50 лет.
В соответствии с законом Украины «О внесении изменений в статью 13 закона Украины «Об аренде земли» 3116 — III от 07.03.2002 г. договоры аренды земли, заключенные до 5 лет, могут по желанию одной из сторон (арендодателя или арендатора) удостоверяются нотариально, при этом расходы, как правило, за нотариальное удостоверение таких договоров возлагаются на заинтересованную сторону. Договоры аренды, заключенные на срок выше 5 лет, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, при этом расходы за нотариальное удостоверение такого договора аренды, как правило, возлагаются на арендатора.
В соответствии с частью 2 статьи 125, частью 2 статьи 126 Земельного кодекса Украины право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Следовательно, договор аренды земли с момента его регистрации является правоустанавливающим документом и имеет юридическую силу, аналогичную государственному акту на право собственности на землю.
Государственная регистрация договоров аренды земли проводится в соответствии с постановлением Кабинета министров Украины от 25.12.1998 г. 2073 «О порядке государственной регистрации договоров аренды земли».
