15o
Как защитить свои права на неприкосновенность жилища, власть подсказала сама. Нужно подтолкнуть людей к созданию кондоминиумов, заговорили в самых высоких кабинетах. А при УЖХ городской госадминистрации был даже создан отдел по вопросам реформирования жилищного хозяйства, в ведение которого и были переданы вопросы создания кондоминиумов (по-русски — объединений совладельцев многоквартирных домов). Более того, действующим оказался полный пакет документов по созданию объединений жильцов. В 2001 году Верховная Рада Украины приняла закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», а Кабинет министров в 2002-м разработал механизм его реализации. Таким образом, севастопольцы, вооруженные государственной идеей реформы УЖХ, могли смело брать в свои руки бразды правления над собственными домами. Но не тут-то было. Каждый шаг на пути создания кондоминиумов в нашем городе требует неимоверных усилий со стороны идущих. И неприятности начинаются на самой первой стадии — при попытке инициативной группы жильцов созвать учредительное собрание.Законодательством предусмотрено: для создания объединения созывается учредительное собрание. Инициативная группа, состоящая не менее чем из трех человек, должна за две недели до проведения собрания известить собственников жилых и нежилых помещений о времени его проведения. А для этого необходимо собрать информацию о всех собственниках дома. Что, как выяснилось на практике, весьма сложно. Например, история создания объединения совладельцев по ул. Большой Морской, 38. Для того, чтобы найти собственников и арендаторов всех нежилых помещений этого дома, инициативной группой был направлен запрос в управление по вопросам имущества коммунальной собственности СГГА. И получен весьма занимательный ответ. Управленцы, во-первых, засыпали заявителей информацией о различных статьях и законах страны, а во-вторых, написали, что все помещения за исключением приватизированных квартир являются коммунальной собственностью. По существу же вопроса сообщили буквально следующее: «В соответствии с законом Украины «О государственной службе» истребуемая вами информация не подлежит разглашению». Вот такая вот государственная тайна! Кстати, сведения об арендаторах в этом создаваемом ОСМД до сих пор не собраны. А между тем, по утверждению инициаторов его создания, в доме по Б.Морской, 38, арендуется 800 квадратных метров площади. «Где деньги? — вполне резонно вопрошают жильцы дома. — Никогда у нас не было такой грязи и разрухи».
Можно, конечно, пойти другим путем: получить информацию в БТИ или в рэпе. Однако, утверждают все, кто создает объединения, все это достаточно проблематично без определенных связей.
Еще один субъективный фактор, стоящий на пути учредительного собрания, — это взаимоотношения соседей. Инициаторов могут обвинить и в корыстных побуждениях, и во втягивании жильцов в финансовую пропасть. На некоторых собраниях «отсталые элементы» аргументируют свой отказ от участия в создании ОСМД фразами типа: «А нам сказали, что после создания кондоминиума квартплата возрастет до 400 гривен!». «Как будут люди создавать объединения в высотных домах, не представляю, — говорит участник процесса из дома 19 по улице Ленина. — У нас тут 20 квартир, и то чуть не поубивали друг друга!».
Кстати, жителям «высоток» сложно объединиться еще и по причине собственной многочисленности. Попробуй всех «ответственных собственников» квартир собрать в одном месте в один час. А учредительное собрание правомочно, только если на нем присутствует более 50% всех собственников. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения учредительного собрания. Новое собрание может быть созвано опять не ранее чем через 14 суток со дня несостоявшегося собрания.
Юрист адвокатской конторы Владимира Высоцкого, член СДПУ(о) Сергей Кажанов, вплотную занимающийся проблемами создания кондоминиумов, составил собственный «Алгоритм действий», в котором подробно разложил по полочкам каждый шаг при создании ОСМД с учетом подводных камней и возможными способами их обхода. Вот один из пунктов этого неофициального документа: «Продумать вопросы финансирования мероприятий по регистрации объединения, не исключено, что на собрании нужно будет поставить вопрос о сборе так называемого вступительного взноса на эти цели». Нет, по закону процедура регистрации объединения совладельцев — это совершенно бесплатная акция власти по отношению к налогоплательщику. На деле же каждую бумажку нужно не только выходить ногами, но и заплатить за нее энную сумму. Согласно закону, в комплект необходимых документов входит масса копий, которые нужно где-то заверить. В том числе и нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов каждого собственника, который принимал участие в учредительном собрании и голосовании за создание объединения. Нотариус — это деньги, раз. Технический паспорт дома заказывается в БТИ. Деньги, два. Для регистрации нужно предоставить два оригинала устава объединения совладельцев многоквартирного дома и одну копию. Кто ее должен заверять нигде не сказано — деньги, три. Кроме того, каждый государственный орган, который обязан по закону заверять свои же выданные ранее документы, пытается «отбрыкнуться» от этой обязанности, посылая просителей все к тем же нотариусам. Решить все эти проблемы по силам только квалифицированным юристам, а не просто активным жильцам дома. А значит, опять деньги, деньги, деньги…
По свидетельству заместителя председателя общественной организации «Городское кольцо» Андрея Андриенко, который также занимается регистрацией объединения в своем доме на пр. Нахимова; только в начале пути жителями его небольшого дома уже потрачено более 500 гривен. И удешевить эту процедуру им не дают. По мнению жителей домов 1,3,5 по проспекту Нахимова, их соединенные дома подходят под законодательную статью «жилищный комплекс». Три в одном — это общие документы, в том числе и на земельный участок, все дешевле. Но районные власти настаивают на создании трех кондоминиумов. И даже придираются к их названиям.
Но на самом деле все перечисленные выше проблемы при определенных пробивных способностях инициаторов объединения можно как-то «порешать». Монолитной стеной на пути создания городских кондоминиумов встало управление земельных ресурсов. Об этом говорят абсолютно все участники движения за независимость от рэпов. По логике вещей опись земельного участка установленной формы должна браться в управлении земельных ресурсов. Но нет в этом управлении такой инструкции, согласно которой оно обязано выдать опись некой группе жильцов. По мнению сотрудников управления земельных ресурсов, для оформления прав на землю жильцы домов должны обращаться в сторонние организации, имеющие лицензии на проведение землеустроительных работ. Эта законодательная несостыковка в прямом смысле слова выбила почву из-под ног у всех создаваемых кондоминиумов.
Но может быть так, что городские ОСМД останутся и без фундаментов. Под самыми различными предлогами (например, регистрация кондоминиума была осуществлена до выхода Закона Украины об объединениях совладельцев) объединениям отказывают в передаче на баланс их же собственных подвалов. Самое интересное, что раньше в этих подвалах находились кладовки людей, проживающих в этом доме. Кто помнит, именно так отстраивались все дома Севастополя в послевоенные годы. А в середине 90-х годов прошлого века в подвалы пришли арендаторы (говорят, вышвырнув соседские вещички) и, более того, начали эти подвалы приватизировать. Так что бороться надо было не только за собственные чердаки, но и за подвалы.
И уж совсем отдельная «песня» — передача на баланс ОСМД «технических помещений». Жильцы уверены, что под это понятие, определенное в законе, подходят всяческие магазинчики, кафе и мастерские, вросшие в дома. И значит, все они принадлежат народу (ОСМД). Однако чиновники, по роду своей службы занимающиеся вопросами коммунальной собственности, уверены в обратном. Для того чтобы не выпустить арендаторов из-под своей опеки, у них есть масса циркуляров и потрясающее умение затягивать решение вопросов. Кроме того, в некоторых случаях определить собственника нежилого помещения не представляется возможным из-за бардака, перешедшего нам в наследство из советского прошлого, когда все было общим. Например, жители дома по улице Ленина, 19, так и не могут найти владельца магазина, который с незапамятных времен арендует книжная фирма. В БТИ по этому адресу собственник не значится. И вообще списки арендуемых помещений, имеющиеся в рэпах, зачастую существенно отличаются от списков, которыми располагают в управлении по вопросам коммунального имущества.
На сегодняшний день создание кондоминиумов — это приоритетная государственная политика в области реформирования жилищного хозяйства. Так что создание в УЖХ отдела с одноименным названием далеко не случайность. Но, к сожалению, пока в этом отделе людям, стремящимся к созданию ОСМД, могут только… посочувствовать. Ну и помочь информационно. Хотя тем же УЖХ разрабатывается программа реформирования отрасли до 2005 года, которой предусматривается создание в городе около 120 кондоминиумов. Абсолютное большинство из них предстоит создать Гагаринскому району, а не центру города, откуда эта волна покатилась. Там наряду с вышеописанными проблемами (в ослабленном варианте) возникнет еще одна — проблема первого капитального ремонта здания, который после создания ОСМД должен произвести бывший собственник, то есть рэп. Не окажется ли так, что новым препятствием в их регистрации станет отсутствие средств на капремонт крыш и замену внутридомовых сетей?
Впрочем, люди не склонные к эмоциональным выводам, утверждают, что палки в колеса ОСМД никто специально не сует. Просто, считает Андрей Андриенко, у чиновников нет ярко выраженного желания взять в чем-то ответственность на себя. В этом вопросе очень многое зависит от людей на местах, потому что дело в городе новое, не- обкатанное, во многом недоработанное. И, по мнению Сергея Кажанова, недостающие звенья в законодательной цепочке нужно достроить на уровне города. А именно: написать банальную инструкцию.
Только так исполнительная власть защитит свой авторитет от расползающихся слухов о том, что кто-то из госчиновников «кормится от аренды, от земли» и так далее. Например, в Одессе, как публикуют местные СМИ, по распоряжению мэра была создана рабочая группа по оказанию содействия в создании кондоминиумов. В группу вошли представители управления земельных ресурсов, жилищно-коммунального хозяйства, бюро технической инвентаризации, юридического управления горисполкома, заместители председателей райадминистраций. На еженедельных совещаниях члены группы обсуждают и решают проблемные вопросы — такие, как устаревшие технические паспорта домов, которые нужно менять, проведение капитального ремонта, получение документов на земельный участок. Между прочим, адрес, куда обращаться людям, желающим вступить в ОСМД, в прессе также опубликован.
Возможно, такая рабочая группа (на базе УЖХ) нужна и Севастополю хотя бы для того, чтобы было подготовлено распоряжение СГГА. В нем подробно должно быть расписано, какое из управлений какие документы обязано предоставлять создающимся ОСМД, с обязательным приложением образцов типовых документов (например, того же устава). Негативный опыт в городе уже накоплен. А на ошибках иногда можно еще и учиться.
Преимущества создания объединений
Граждане: становятся собственниками имущества и помещений общего пользования в доме; имеют возможность создать собственную управленческую структуру для решения проблемы содержания дома и придомовой территории; имеют возможность улучшить физическое состояние дома и условия проживания в нём; получают механизм для решения проблем совместного проживания в доме; имеют возможность контролировать качество работ в доме; расширяют возможность для ежедневного общения жителей дома; имеют реальные рычаги влияния на нарушителей общих договорённостей; выбирают на конкурсной основе подрядчиков для улучшения качества содержания дома и уменьшения общих расходов; контролируют использование квартплаты, расходов на содержание дома, дотаций и субсидий; могут сдавать в аренду места общего пользования, а средства направлять на содержание дома и придомовой территории.
Орган самоорганизации жильцов — единственная структура, способная противостоять волне перепланировок, производимых с нарушением нормативов и по проектам низкого качества. То, что нужно что-то делать с «крутыми» ремонтами, стало понятно после обвала дома на ул. Большой Васильковской (г.Киев).
