ГОВОРИТ ЭКСПЕРТ

Нехитрый, на первый взгляд, закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» был принят в июне 2003 года и вступил в силу с нового года. Документ фактически переворачивает с ног на голову основы финансирования строительства в стране.Главная «фишка» закона — внедрение абсолютно новых, обязательных для всех правил привлечения денег населения (и юридических лиц) под строительство жилья и других объектов социально-бытового назначения. Весь цимус в том, что создателями и управляющими этих фондов могут быть ТОЛЬКО финансовые организации. Строители, по идее, теперь будут клянчить деньги у ФФС (фонды финансирования строительства), пишет «Бизнес».

Злые языки утверждают, что закон был успешно пролоббирован крупными киевскими строительными организациями, владеющими собственными банками. Этот нормативный акт работает против мелких строительных компаний, которые «перебивали» рынок крупным игрокам. Сейчас многие мелкие строительные компании строительными можно назвать только условно, поскольку ни собственных основных фондов, ни денег у них нет. Но посредничать между небольшими разрозненными инвесторами и строителями им по-прежнему очень выгодно. Компании-посредники привлекают деньги населения, покупают участки земли, нанимают проектантов, находят подрядчиков и сами финансируют строительные работы. По своей сути они в первую очередь спекулянты, а во вторую — платежные агенты и организаторы строительных проектов.

Теперь же времена меняются. Без своего финансового института им не обойтись. Нетрудно вычислить, что закон в первую очередь бьет по таким строительным организациям. Потому как деньги, согласно новым правилам, придется привлекать исключительно через ФФС, а управлять этими фондами могут только финансовые институты: банки, управляющие активами, кредитные союзы, страховые компании и т.д. Последствия внедрения новых схем очевидны уже сейчас: многие строительные компании, не имеющие карманной финансовой организации, будут вынуждены либо уйти с рынка, либо создать свое финансовое учреждение (но уж очень это дорого!), либо превратиться в обыкновенных застройщиков. Последний сценарий наиболее вероятен. От создания ФФС прежде всего выиграют банки, потому что функции по управлению «строительными» денежными потоками теперь перейдут к ним. Скорее всего, схема работы через инвесторов ФФС достаточно надежна. По крайней мере, для участников ФФС, потому что в случае банкротства банка ФФС в ликвидационную массу входить не будут. Активы ФФС учитываются отдельно от активов банка.

Закон создает любопытную юридическую конструкцию ФФС. Они будут немного напоминать институты совместного инвестирования, так как по своему статусу не являются юридическими лицами. «ФФС — своеобразный денежный мешок, который не платит налоги», — выразился один сотрудник Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР). То, что вступление в силу этого закона приведет к переделу рынка жилищного строительства, ни у кого не вызывает сомнений. По мнению некоторых аналитиков, «с помощью закона его авторы попытаются выбить мелких игроков с рынка жилищного строительства и установить монополию на рынке киевской недвижимости».

Банки наверняка поспешат создать ФФС, иначе они рискуют потерять «строительных» клиентов. Правда, о создании таких структур банки пока особо не распространяются. От их появления в первую очередь выиграют крупные застройщики, владеющие «своими» банками. Сами же банки, если не подсуетятся и не создадут собственные ФФС, могут потерять не только «строительных» клиентов, но и дополнительную возможность привлекать дешевые ресурсы населения. Потому что по закону управляющие фондами финансирования строительства (читай — банки) имеют право направлять временно свободные средства ФФС на свои активные операции.

Владимир ЯСИНСКИЙ, главный консультант Комитета ВР по финансам и банковской деятельности (один из авторов закона).

— Кто может быть учредителем фонда финансирования строительства?

— Термин «учредитель» в данном случае применять некорректно. Ведь он, как правило, применяется в случаях создания субъектов предпринимательской деятельности — юридических лиц. А согласно ст.11 закона, фонд финансирования строительства не является юридическим лицом. Создать ФФС может финансовое учреждение, отвечающее требованиям данного закона. Из ст.24 («Надзор и регулирование деятельности управляющих ФФС») следует, что уполномоченный орган исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг будет устанавливать специальные требования к управляющим ФФС. Общие же требования к деятельности управляющих фондами уже регламентированы в ст.1033 Гражданского кодекса Украины, который вступает в силу с нового года.

— Сколько, по-вашему, будет таких фондов?

— Закон не ограничивает количество фондов финансирования строительства, которые могут быть созданы одним управляющим.

— Где можно ознакомиться с правилами фонда и типовыми соглашениями между всеми участниками строительной схемы (управляющей компанией, вкладчиком, застройщиком и страховой компанией)?

— Пока закон не предусматривает каких-либо типовых соглашений между этими субъектами. Каждый управляющий с учетом требований закона на собственное усмотрение разрабатывает типовые правила ФФС и соглашения. Статья 12 закона устанавливает общие требования к правилам ФФС, а ст.9 и 10 определяют порядок заключения таких соглашений, условия и особенности взаимоотношений управляющего и застройщика. Требования к соглашениям застройщика со страховыми компаниями формулируются с учетом норм законодательства о страховой деятельности. Статьи 50 и 51 устанавливают условия ипотечного договора и соглашения об ипотечном кредите. Ознакомиться с правилами ФФС и типовыми соглашениями можно будет у конкретного управляющего. При этом следует иметь в виду, что содержание конкретных соглашений может быть коммерческой тайной сторон, вступивших в подобные договорные отношения.

Другие статьи этого номера