Строители без земли

Пока городская власть не решит «земельный вопрос», севастопольцы не будут в полной мере обеспечены жильем.
Ежегодно в Севастополе сдается не более 80 тысяч квадратных метров общей площади жилья. Причем тенденция в строительстве намечается отнюдь не в сторону увеличения. В 2004 году в эксплуатацию было введено 69,6 тыс. квадратных метров жилья, что на 18,8% меньше ввода жилья за 2003 год. Однако для полного и окончательного решения жилищного вопроса в Севастополе необходимо построить, по данным различных экспертных оценок, от одного до двух миллионов квадратных метров. Отсюда вывод: в городе наблюдается дефицит качественного и доступного по стоимости жилья для среднеобеспеченных слоев населения.

И это удивительно, ведь "земельный вопрос" на сегодняшний день является одним из самых ходовых в нашем городе. Ему посвящаются целые сессии горсовета, потом в прессе муссируются миллионные суммы, на которые депутатским корпусом за последние годы было "роздано" земли, а в итоге в Севастополе сегодня сложно найти участок, более-менее пригодный для строительства дома. Так куда же она делась, севастопольская земля? И почему на раскинувшихся по всему городу якобы свободных гектарах не строятся жилые дома?

А дело в том, что в нашем городе земля попадает просто не в те "руки". Ни городской совет, отстаивающий свое право на передачу земли в аренду, ни городская государственная администрация, мечтающая о продаже земельных участков на аукционах, на самом деле не поинтересовались мнением тех, кто действительно умеет создавать так необходимые квадратные метры для жителей Севастополя. На самом деле проблема обеспечения жильем решается цивилизованно и, как это ни странно, элементарно. И называется это красивым английским словом "девелопмент" (создание и развитие недвижимости).

В Севастополе есть по крайней мере несколько компаний, которые именно этим и занимаются: строят дома, где живут севастопольцы. Современная инвестиционно-строительная (девелопменская) компания в Севастополе — это, как правило, коллектив, созданный на заре становления независимой Украины, то есть работающий на рынке более 10 лет и, соответственно, обладающий необходимым опытом и набором технологий для осуществления процесса создания современного и доступного жилья. Именно они и пришли на смену некогда процветающим отделам капитального строительства (ОКС) при крупнейших предприятиях города, где десятки инженеров занимались процессом организации строительства жилых домов и объектов социально-культурного назначения. К сожалению, сегодня мы как-то подзабыли, что строительство жилья — это сложнейший технологический процесс. Даже самый крупный инвестор, не имеющий под собой девелопменской компании, "пробуксует" на одном из этапов строительства жилья. И в нашем городе есть такие примеры. Ведь инвестиционно-строительная компания объединяет под своей "крышей" профессионалов, умеющих заказать и утвердить проект, получить техусловия, привлечь лицензированных специалистов и, в конце концов, найти инвестора. Проектирование, архитектура, согласования строительства, как и непосредственно само строительство, сдача готовых объектов и передача конечному потребителю — это обычные "рядовые" будни для нормальной инвестиционно-строительной компании города. В общем, это организации, которые досконально понимают процесс строительства.

И парадокс ситуации заключается не в том, что сегодня для строительства жилья не хватает специалистов или денежных средств. Украинские банки повернулись лицом к строительству и готовы его инвестировать. Строительно-инвестиционным компаниям просто не на чем строить! Прискорбно, но человечество еще не научилось строить дома в воздухе, а получить в Севастополе землю именно профессионалам, а не фирмам-однодневкам оказывается крайне сложно.

Пример. Инвестиционно-строительная компания "Сапфир-Траст", работающая в городе с 1991 года и только в 2005 году сдавшая в эксплуатацию уже два жилых дома, в настоящее время находится в весьма странном положении. Вместо того чтобы в установленном законом порядке получить земельный участок для строительства очередных, так необходимых севастопольцам квадратных метров, она ведет изнурительные переговоры с некими фирмами, этой землей владеющими. "Сапфир-траст" не смог получить землю, а кто-то смог! В этом и разгадка севастопольских пустырей. "Разобранная" земля простаивает, потому что ее хозяева ищут покупателей, причем выставляют ее на продажу по внушительной цене. И вопрос о выделении участков земли под строительство жилья остается единственной серьезной проблемой для местного девелопмента.

Для инвестиционно-строительной компании земля — не товар, а один из инструментов создания недвижимости. Причем один из самых важных. И покупка земли, казалось бы, явилась самым простым выходом из ситуации, но… Достаточно просмотреть, какие участки выставляются на продажу и по какой цене, сразу становится ясно, что этот путь только для тех, у кого есть печатный станок. Причем уже не важно, у кого будет покупать землю девелопменская компания — у спекулянта или напрямую у города на аукционе, — в любом случае это путь к значительному удорожанию жилья. Только 57 процентов в стоимости жилья составляют расходы на строительно-монтажные работы, сюда же включена и плановая прибыль застройщика. Остальные 43 процента — это так называемые накладные расходы, в которые в том числе входит и цена земли. Значит, для того чтобы строить жилье, которое будет по карману севастопольцу со средними доходами, а не только чиновнику или олигарху, нужно выключить из цены на квартиру стоимость земли, на которой построен дом. Нельзя сделать дешевле металл, бетон, топливо. Землю — можно.

Вместо того чтобы винить реальных застройщиков в непомерных ценах на жилье, нужно без проволочек и "вождения по кругу" выделять им землю. Земля должна принадлежать тем, кто знает, что с ней делать, а не спекулянтам. Землю, пригодную под строительство жилья, нельзя продавать ни в коем случае, потому что иначе город залазит в "карман" матросу, целый год глотавшему соль чужих океанов, а не пополняет собственный бюджет. Такие меры должны стать целенаправленной политикой городской власти и войти отдельными главами в необходимую для Севастополя "Программу обеспечения жильем всех категорий населения города".

Другие статьи этого номера