Чьи вы, чердаки и подвалы?

Тему создания и развития объединений собственников многоквартирных домов (ОСМД) наша газета поднимала не единожды. На ее страницах освещались различные аспекты: от начального этапа создания ОСМД и их регистрации до эффективного функционирования.
Мне доводилось бывать в домах, где жильцы создали ОСМД-кондоминиумы. Признаюсь, что впечатления от таких посещений были весьма и весьма приятными. Подъезды ухожены и чисты, лестничные площадки освещены, да и жильцы вполне довольны качеством обслуживания. Не возникает у них и особых претензий материального плана, касающихся расходов на содержание дома и квартир. Да и в жильцах таких домов просыпается давно забытое чувство настоящего хозяина: ведь теперь это не из серии «все вокруг советское, все вокруг мое», а действительно их! Хотя… Есть здесь одна загвоздочка. Не такая уж маленькая, как может показаться. А именуется она чердаками, подвалами, местами общего пользования и вспомогательными помещениями. Чьи они на самом деле?
Помочь разобраться в этом вопросе мы попросили Анатолия Федоровича КОВАЛЕНКО, председателя ассоциации «Объединение совладельцев многоквартирного дома и собственников усадеб Севастополя».
Сегодня он — наш собеседник.- Анатолий Федорович, прежде всего хотелось бы узнать, кто в первую очередь заинтересован в создании ОСМД-кондоминиумов и сколько их в нашем городе?

— В создании обществ совладельцев многоквартирных домов прежде всего заинтересованы жильцы. Причина этого до банальности проста: объединившись, совладельцы получают возможность самостоятельно управлять своей собственностью, отстаивать свои права и защищать интересы каждого жильца, поскольку основной целью ОСМД есть и будет: получая качественные услуги, сделать дома комфортными и безопасными для проживания.

На данный момент в городе-герое Севастополе по инициативе городской ассоциации ОСМД и собственников усадеб зарегистрировано более 107 ОСМД-кондоминиумов. На мой взгляд, это вполне достаточное количество.

— Достаточное для чего?

— Для того чтобы вести разговор о наиболее характерных проблемах.

— О чердаках, подвалах, встроенных помещениях, местах общего пользования?..

— Безусловно, и о них тоже. В связи с началом и развитием движения ОСМД у их членов возникает множество вопросов, особенно там, где подвалы, места общего пользования без ведома жильцов сданы в аренду или просто-напросто захвачены. Куда и кому уходит арендная плата за их использование? Участвуют ли (финансово) их арендаторы в содержании дома и придомовой территории? В эти вопросы, по моему мнению, необходимо внести ясность.

— Давайте попробуем…

— Давайте. Тем более что необходимая, вполне внятная законодательная база для этого есть. Итак, первое. В соответствии со статьей 10 закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" и решением Конституционного суда Украины от 02.03.2004 г. (N 4-рп/2004) относительно официального толкования положения пункта 2 статьи 10 вышеуказанного закона (который, к слову, является обязательным к выполнению на территории Украины, окончательным и не может быть обжалован) вспомогательные помещения передаются в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Вопрос о согласии собственников вспомогательных помещений в многоквартирных домах на совершение каких-либо действий относительно вспомогательных помещений (аренда и прочее) решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.

В соответствии с правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госжилкоммунхоза Украины от 17.05.2005 г. N 76, вспомогательные помещения жилого дома предназначены для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания населения. Подпунктами 3.3.5 и 3.3.6 указано, что входные двери в технический подвал должны быть заперты (ключи хранятся у исполнителя услуг, о месте хранения делается специальная надпись на дверях). Доступ представителей исполнителя услуг к транзитным инженерным коммуникациям, которые проходят через помещения, должен быть обеспечен в любое время суток. Использование технических подвалов и подвалов не по назначению запрещается. Передача какого-либо вспомогательного помещения во владение и пользование одного или нескольких сособственников затрагивает интересы других жильцов дома и может привести в дальнейшем к ограничению прав в пользовании других сособственников.

Если же помещения в подвале дома признаны нежилыми (помещения общественного назначения) в проектной документации на дом и, соответственно, зарегистрированы в бюро технической инвентаризации и являются самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, то какие-либо действия с ними их собственников не требуют согласования с другими жильцами жилого дома (в соответствии со статьей 4 закона "О собственности"). В случае нарушения указанных норм граждане Украины имеют право обращаться с иском в суд. Предоставление нежилых помещений в аренду должно проводиться на основании договора, составленного в соответствии с требованиями законодательства. Должен отметить, что статьей 11 закона "Об объединении сособственников многоквартирного дома" определено, что передача на баланс имущества, которое входит в состав жилого комплекса, но не принадлежит объединению, не влечет за собой возникновения права собственности на него. Споры относительно принятия и передачи на баланс имущества разрешаются в судебном порядке.

Второе. Вопрос участия субъектов предпринимательской деятельности в расходах на содержание домов и сооружений и придомовых территорий и оплате жилищно-коммунальных услуг урегулирован законом от 20.05.99 г. (N 686-XIV) "Об ответственности субъектов предпринимательской деятельности за несвоевременное внесение платы за потребленные коммунальные услуги и содержание придомовых территорий". Этим законодательным актом установлено, что субъекты предпринимательской деятельности, которые используют нежилые дома и помещения, принадлежащие им на праве собственности или арендованные ими на основании договора, для ведения этой деятельности обязуются: оплачивать коммунальные услуги по тарифам, которые в установленном законодательством порядке возмещают полную стоимость их предоставления и пропорциональную долю расходов на содержание придомовой территории; платить пеню за несвоевременные расчеты за потребленные коммунальные услуги в размере одного процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, если другой размер пени не установлен соглашением сторон, но не больше 200 процентов общей суммы долга.

Замечу, что обязательным условием договоров о предоставлении коммунальных услуг и содержании придомовых территорий является обеспечение выполнения обязательств в соответствии с действующим законодательством.

А вот состав расходов, возмещаемых субъектами предпринимательской деятельности, определяется в соответствии с методическими рекомендациями об участии субъектов предпринимательской деятельности в содержании домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Госстроя Украины от 05.09.2001 г. (N 176). В соответствии с этим приказом органам исполнительной власти рекомендовано (на основе методических рекомендаций) утвердить своим решением порядок участия субъектов предпринимательской деятельности в расчетах на содержание домов и придомовых территорий для применения во взаимоотношениях с арендаторами (собственниками) встроенных или пристроенных частей жилых домов.

Надо также сказать, что нежилые помещения, которые переоборудованы под офис, с баланса балансодержателя дома не снимаются. Собственники (арендаторы) таких помещений возмещают расходы на содержание домов и придомовых территорий на основании вышеупомянутых закона и методических рекомендаций.

— Да, с первого раза достаточно сложно во всем этом разобраться.

— В общем-то, особых сложностей здесь нет. Главные правила и принципы — действовать по закону — и тогда все будет в порядке. Но вот с этим у нас пока еще есть проблемы. Отсюда и множество вопросов, касающихся подвалов, встроенных помещений и мест общего пользования.

— А придомовая территория?

— Это тоже очень актуальный вопрос, но он требует отдельного разговора.

— Хорошо, тогда оставим его для нашей следующей встречи.

Другие статьи этого номера