Земля, прощай, в добрый путь!

18 августа в Хозяйственном суде Киева начались слушания дела по иску Севастопольского городского совета к ООО «Гипроград» и Севастопольской городской государственной администрации о признании недействительным договора суперфиция. Речь идет о передаче указанному ООО права застройки участка размером почти девять гектаров в лучшем месте Севастополя — прямо по береговой линии парка Победы. Без всяких конкурсов и аукционов, в нарушение земельного законодательства страны и генерального плана Севастополя. «Операция» была проведена уже привычным для Севастополя последних лет образом: через решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым.Самым успешным из проведенных в Севастополе земельных торгов был признан аукцион от 24 декабря 2007 года. Тогда под молоток лицитатора попали три небольших участка в районе парка Победы. В борьбу за право аренды участков с целевым назначением "строительство и обслуживание многоэтажного жилого дома с объектами соцкультбыта" вступили столичные строительные компании, добавляя с каждым "шагом" к стартовой стоимости земли сотни тысяч гривен. В итоге за проданное право аренды одного гектара (в общей сложности) земли в парке Победы Севастополь получил почти 20 миллионов гривен. По окончании аукциона представители городской государственной администрации подвели итог: стоимость земли была рекордной, но больше в парке Победы участков на продажу нет. Приблизительно в это же время осуществлялся очередной этап сделки по передаче права на застройку 8,8 га прибрежной полосы парка в обход аукционной практики.

Первое решение Хозяйственного суда АРК, в котором фигурирует ООО "Гипроград", было вынесено 26 ноября 2007 года. "Гипроград", зарегистрированный в Симферополе, через крымский суд призвал к ответу Севастопольскую городскую государственную администрацию за ее отказ заключить с фирмой договор суперфиция на указанный участок для строительства объектов рекреации. Свои права на девять гектаров земли "Гипроград" объяснил покупкой на участке недостроенного кафе площадью 632,6 кв. метра (меньше гектара). Администрация отказала заявителю в заключении договора, поскольку, как говорится в постановлении суда, у СГГА нет таких полномочий — они находятся в компетенции Севастопольского городского совета. Горсовет, права которого ущемлялись, никто не потрудился пригласить на судебное заседание в качестве третьей стороны. А представитель администрации в порыве защиты государственных интересов почему-то "возражений на иск не представил". Отчего судья Хозяйственного суда АРК и установил, что ответчик не представил суду доказательств коммунальной собственности участка, признал его свободным и понудил СГГА не только заключить с ООО "Гипроград" договор суперфиция, но еще и утвердил его в редакции истца!

В приложенном к решению суда договоре отмечено, что суперфициарий получает на бессрочных платных основаниях право застройки земельного участка. Плату счастливый землепользователь сам себе назначил весьма символическую — в размере 50 тысяч гривен в год. Напомним, что на "черном" земельном рынке города приблизительно столько стоит сотка земли. (А по какой стоимости продается земля в парке Победы на официальных аукционах, читай выше).

Такое, скажем так, не очень выгодное для города решение суда СГГА обжаловать не стала. Но, когда информация о произошедшем "просочилась" в СМИ, первые лица администрации с телеэкранов официально заявили, что отстаивают свою позицию и никаких договоров суперфиция по этому участку не подписывали. И это странно, потому что 16 ноября 2007 года в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" был зарегистрирован договор суперфиции между ООО "Гипроград" и СГГА. На этом основывается следующее решение Хозяйственного суда АРК, которым право на застройку участка меняет своего хозяина.

7 апреля 2008 года ООО "Саус Таун" отбирает у "Гипрограда" право суперфиция "за долги". Как говорится в решении суда, 15 декабря 2007 года "Гипроград" получил от "Саус Тауна" финансовую помощь в размере 100 тысяч гривен, а затем нарушил график возвращения суммы. Так что вместе с пеней и штрафными санкциями долг "Гипрограда" "добежал" как раз до стоимости имущественных прав на использование земельного участка. (В договоре финансовой помощи стороны оценили приобретенное "Гипроградом" право в 120 тысяч гривен). Попросту условия договора суперфиция на участок в парке Победы стали предметом ипотеки и, как это часто бывает при вступлении на скользкий путь займов, поменялся владелец.

К чему приводит частая смена землевладельцев, наглядно демонстрирует севастопольская улица Терещенко, на двух проданных-перепроданных участках которой возводится многоэтажка. Городская власть вроде бы и хотела помочь отстаивающим свои права на спокойную жизнь "терещенковцам", но судебные тяжбы и проверки контролирующих органов тянутся уже не первый год. И все потому, что с каждой последующей перепродажей все сложнее зацепиться за конец, распутать клубок, обозначить виноватых, вернуть положение вещей в исходное состояние и так далее, и тому подобное…

Быстрая смена владельцев права суперфиция в парке Победы наводит на ту же мысль: возможно, участок будет еще некоторое время вращаться в судебных инстанциях, меняя названия фирм-обладателей. А потом, не разобравшись в сложной системе перепродаж и кипе документации, его таки за реальные деньги купит какой-нибудь начинающий латифундист, чтобы затем всю жизнь доказывать свои права на прибрежные девять гектаров. Но будет это очень проблематично и дорого, потому что юридическая служба горсовета уверена: "существует столько доводов для признания этой сделки недействительной, что можно запутаться в обоснованиях".

Основной довод, к тому же лежащий на поверхности земельного законодательства, заключается в нарушении прав и законных интересов Севастопольского городского совета как органа местного самоуправления. Предъявляя свои права, горсовет основывается на Переходных положениях Земельного кодекса Украины, которыми определяется, что до размежевания земель государственной и коммунальной формы собственности в границах населенных пунктов землей распоряжаются соответствующие советы. В Севастополе работа по разграничению земель еще не проведена, спорный участок находится в административных границах Севастополя, поэтому горсовет настаивает на признании договора суперфиция недействительным. Заодно, пока не поздно, горсовет просит суд запретить ООО "Гипроград" и ООО "Саус Таун" отчуждать право пользования этим участком.

Еще один объективный довод, ставящий сделку под сомнение, — это нарушение требований генерального плана Севастополя. Дело в том, что парк Победы в отличие от других городских территорий имеет план детальной планировки (ПДП), где этот участок четко прописан как пляж, не подлежащий застройке. И, по мнению председателя постоянной комиссии горсовета по вопросам градостроительной политики, регулированию земельных и водных отношений депутата Дмитрия Белика, "из-за таких действий администрации практически уничтожается реализация генерального плана, в то время как в городе очень остро стоит вопрос городских пляжей". А юридическая служба горсовета в лице ее начальника Елены Близнюк добавляет, что застройщик в дальнейшем не сможет получить никаких разрешительных документов. Ведь для этого ему пришлось бы заново "нарисовать" ПДП, согласовать его на градостроительном совете и в городской архитектуре, а потом утвердить на сессии горсовета.

Более "мелкие" обоснования заключаются в юридических тонкостях процесса. Так, например, дела, в которых ответчиком выступает администрация, должны слушаться в Киеве, а не в АРК. Или, заключая очередную сделку по смене суперфициария, фирмы "забыли" вступить в правовые отношения с самим собственником земли. Пусть даже и с администрацией (если верить первому решению суда), платить-то за право кому-то нужно!

Но совокупность всех этих скольжений между статьями законов, считает Елена Близнюк, "уничтожила такую великую вещь, как суперфиций, и теперь кроме как "суперфикция" ее никто не называет". Внедренная при попустительстве административных органов практика по отъему земель у громады при помощи суперфициариев загубила, по словам юриста, "красивое право, работавшее еще в Древнем Риме". "Они уничтожили целый пласт отношений, которые могли бы прекрасно существовать и приближать наше государство к Европе. Теперь эту главу вычеркнули на многие годы", — говорит Елена Близнюк.

Поражают депутатский корпус и то абсолютное равнодушие, с которым чиновники подрывают годами вырабатывавшиеся в Севастополе земельные отношения. Удастся ли наладить вновь некогда отрегулированный процесс — вопрос. Во всяком случае, севастопольские земельные торги 15 августа 2008 года, на которых был продан лишь один "производственный" участок, показали спад интереса со стороны инвесторов к покупке земель города. Версия "зачем покупать, если можно…" в этой связи, к сожалению, также имеет право на жизнь.

Другие статьи этого номера