Все проходит — недвижимость остается

Многие заговорили о стагнации рынка недвижимости или, попросту говоря, о падении цен. А рынок застыл в ожидании развития событий. Прокомментировать ситуацию и ответить на вопрос, будет ли падение цен на севастопольском рынке недвижимости, готов руководитель отдела оценки недвижимости агентства «Мультидом» Сергей АНБЛАГОВ.

Для того чтобы ответить на этот вопрос, необходимо разобраться в том, из чего складывается стоимость жилья и что же ее "подпирает"? А подпирает ее стоимость строительства недвижимости. За последний год, и ни для кого это не секрет, цены на строительство поднялись на 41%. Это основополагающий фактор удорожания жилья. У стоимости нового жилья три составляющие: стоимость строительства, земли и коммуникаций.

В Украине уже третий месяц продолжается застой на рынке недвижимости. На сколько же подешевело жилье в Севастополе? На 1-2%, коммерческая недвижимость подорожала за последний месяц на 5 процентов. Строители смогли "подвинуться" всего на 1-2%, то есть на 10 долларов с метра, ровно на столько упала гривна на валютном рынке за последний месяц, так что ни о каком реальном падении цен на первичном рынке говорить не приходится. Все это понижение является понижением курса гривны. Не на десятки процентов (кое-кто обещал даже 40%!). Чтобы жилье подешевело столь существенно, нужно насытить рынок. К примеру, в США на одного человека приходится 60 кв.м жилой площади. Для украинской среднестатистической семьи из 3-4 человек это означало бы квартиры площадью 180-240 кв.м (в то время как в Украине — 20 кв.м на человека). Украина испытывает колоссальный дефицит жилья. А в США — типичный кризис перепроизводства квадратных метров жилья. Рынок строительства в США больше не растет. А если все обеспечены жильем, то нет причин для его существенного подорожания. Обратная ситуация в Украине. В Севастополе, по приблизительным подсчетам, дефицит жилья составляет 1 млн кв.м (при норме лишь 20 кв.м), а вводится в строй не более 100 тысяч в год, таким образом, дефицит жилья при этих темпах мы преодолеем через 10 лет!

Недвижимость будет дорожать, она постепенно дорожает всегда. Нынешний американский финансовый кризис привел к тому, что финансовый пожар "тушат" денежными вливаниями. Речь идет о предоставлении до начала 2009 года неограниченной долларовой ликвидности мировой финансовой системе. Такие меры, безусловно, приведут к инфляции денег — как евро, так и доллара (к его дальнейшему обесцениванию). А цены на недвижимость, смею напомнить, номинированы в американской валюте. Обесценивание доллара приведет к очередному удорожанию недвижимости. Вспомните, как еще десять лет назад хорошая зарплата составляла порядка $100. Сегодня один поход в супермаркет стоит почти столько же. Поэтому деньги необходимо вкладывать для того, чтобы, как минимум, спасти их от инфляции и, как максимум, — заработать на этом капитал. Деньги должны работать.

Что нам остается от дедушек и бабушек? Деньги? Акции? Едва ли. Нам остаются их квартиры, в которых мы живем. Существует общемировой закон, подтверждаемый столетиями: недвижимость только дорожала. Причем когда говорят о недвижимости, часто подразумевают землю. Да, на рынке сейчас мало покупателей, но земля дорожает, и результаты — последний аукцион по продаже права аренды 5 земельных участков в Севастополе. А Крым, надо сказать, не резиновый. В Украине существует три Мекки: Карпаты, Крым и Киев, где земля будет востребованна всегда.

Будет ли падение цен на рынке первичной недвижимости? Вряд ли. Скорее будут "заморожены" стройки. Что уже и происходит. В Киеве 80% строек "заморожены". У строителей нет резерва для понижения цены, и в период отсутствия спроса скорее придется прекратить продажи и строительство, чем работать себе в убыток. А тем покупателям, кто уже проплатил свои квартиры, придется подождать, но все же иметь недвижимость по старой цене. Ведь через год-полтора цены вырастут. Произойдет это по причине сегодняшнего замедления темпов строительства и накачивания деньгами мировой финансовой системы, которая, в свою очередь, приведет к очередному витку инфляции. Мы это ощутим в скором времени. Отсутствие предложения неизбежно вызовет рост спроса и, соответственно, увеличение стоимости квадратных метров.

Вторичный рынок всегда идет в ногу с первичным. Существенного падения цен до конца года я не прогнозирую, а с учетом неизбежного роста затрат на строительство и очевидной инфляции — возможно и повышение. Конечно, финансовый кризис не обошел нас стороной, деньги будут дорожать. Банки повышают процентные ставки, что, в конечном счете, ложится на себестоимость товаров на рынке. Почему же рынок стоит? Потому что покупатели боятся инвестировать, а продавцы не хотят снижать цены. Но спрос не может быть отложен навсегда. Есть очень немного сфер вложения денег, которые называют безрисковыми. Одна из них — недвижимость. С 1998 года мы слышим о том, что цены будут падать. Тогда цена квадратного метра на вторичном рынке Севастополя была $250, а теперь эта цифра поднялась до $2100. Но все еще говорят о падении цен. Лучше недвижимость иметь, даже по высокой цене, чем держать дома брикет бумажных денег. Чемодан с деньгами или квартира? Выбор очевиден? На этот вопрос пусть каждый отвечает сам. Я не могу бояться за вас, у каждого свои страхи и каждый решает, как поступить. Я могу лишь посоветовать смотреть шире, не на год-полтора вперед, а на 50-100 лет. И тогда будет очевидным, что все проходит, а земля, недвижимость остаются для нас и наших детей.

ПОКА ВЕРСТАЛСЯ НОМЕР:

По данным аналитического отдела агентства недвижимости "Благовест" (Киев), количество сделок купли/продажи, проведенных в первой половине октября 2008 года, выросло на 24%, а объем капиталовложений в недвижимость Киева увеличился на 17,3% по сравнению с сентябрем этого года, информирует "УБП". По мнению аналитиков АН "Благовест", рост активности инвесторов на рынке недвижимости связан с событиями на финансовом рынке страны. "Отток средств с депозитов и отсутствие иных финансовых инструментов (фондовые индексы падают, а инвестиционные фонды не могут предложить серьезного приумножения капиталов) приводят к тому, что вложения денежных средств в недвижимость сегодня остаются единственным способом сохранить свои деньги", — говорится в аналитическом сообщении компании.

Другие статьи этого номера