Жилищно-строительный кооператив: вчера, сегодня, завтра

В 70-80-е годы возможность иметь в собственности кооперативную квартиру считалась признаком высокого социального статуса. В 90-е, когда появилась возможность купить квартиру, и стоило это дешевле, чем построить, об этом способе приобретения жилья все забыли. При сегодняшних ценах на жилье в условиях финансово-экономического кризиса есть смысл вспомнить о ЖСК: не будет ли он более надежным, экономически оправданным способом решения жилищного вопроса?

Тот, кто задумывался о покупке квартиры, знаком с уровнем цен на рынке жилой недвижимости, их динамикой и прогнозами. Сравнить же их с реальными затратами по сооружению квартиры сложно. Застройщик не раскрывает перед покупателем реальную себестоимость ее строительства. Поэтому обратимся к нормативным документам. Приказ Минрегионразвития от 10.10.2008 г. N 470 "О показателях опосредованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины" определяет стоимость постройки одного квадратного метра жилья в г. Севастополе в 4782 грн по состоянию на 1 октября 2008 г. Конечно, в каждом конкретном доме она будет отличаться из-за различных геологических условий площадки, конструктивной схемы здания, протяженности коммуникаций. Но рассчитывается она исходя из данных о фактической стоимости строительных материалов, уровня заработной платы и вполне пригодна для анализа цен на рынке жилья в городе. Сопоставив цены на рынке и стоимость сооружения жилья, утвержденную аналогичными приказами за прошлые годы, приходим к любопытному выводу: за последние 3-4 года соотношение "стоимость сооружения — рыночная цена" неизменно и составляет 1 к 2, и это не зависит ни от состояния экономики (рост или кризис), ни от политической обстановки в стране. Таким образом, покупая квартиру, мы оплачиваем две ее стоимости сооружения.

Чтобы понять причину такого превышения цены, необходимо рассмотреть, из чего складываются затраты застройщика по сооружению жилья.

Во-первых, это сметная стоимость собственно строительства многоквартирного дома. В среднем по городу это и будет вышеназванная "опосредованная стоимость".

Далее идут затраты в процентном отношении от сметной стоимости. Действующим законодательством запрещено финансирование строительства жилья иначе как через фонд финансирования строительства, создаваемый банком (что не распространяется на ЖСК). Провозглашаемой целью таких ограничений является защита инвестора (будущего владельца квартиры) от финансовых пирамид недобросовестных строительных компаний. Возникает вопрос: чем же банки, особенно сейчас, надежнее? На деле же это попытка монополизировать рынок жилищного строительства крупными строительными компаниями и дополнительный доход банка. В отличие от "виртуальной заботы" о простых гражданах цена этой "услуги" вполне реальна — до 7% от, заметим, рыночной цены, или уже до 14% от сметной.

Паевой взнос на создание инфраструктуры добавляет еще 10% стоимости. Энерго- и ресурсопоставляющие организации-монополисты также увеличат ее минимум на 10%. Процесс оформления землепользования и разрешительной документации на строительство требует от 300 до 500 "подписей" (всевозможных распоряжений, разрешений, согласований, заключений и т.д.), что влечет немалые затраты времени и средств. Величину этих затрат точно определить невозможно, но вряд ли они составят менее 10-15%.

Застройщику нужна прибыль не менее 20-25% от всех вышеперечисленных затрат, что составит уже 40% от сметной стоимости.

Таким образом, набирается сумма, примерно равная стоимости сооружения жилья.

Справедливости ради следует отметить, что Кабмин предусмотрел ряд мер по снижению стоимости строительства жилья: снижение размера паевых взносов на создание инфраструктуры, упрощение процедурных вопросов и т.д. Но повлияют они только на затраты застройщика, а вот рыночную цену вряд ли снизят. Спрос на жилье был, есть и всегда будет, и только он диктует цену. Застой на рынке жилой недвижимости — это всего лишь "отложенный" спрос, наивно ожидать резкого и существенного снижения цен. А вот для ЖСК это позволит намного сократить затраты.

Конечно же, кооперативная квартира не будет вдвое дешевле, чем купленная на рынке, но то, что стоимость ее будет значительно ниже, несомненно. Цена квадратного метра для ЖСК будет только на 10-15% превышать "опосредованную". Это превышение объясняется необходимостью оформления права землепользования и паевого участия в сооружении инфраструктуры.

ЖСК — это неприбыльная организация, ее целью является обеспечение жильем своих участников. Будучи к тому же и застройщиком, он избавлен от необязательных затрат и посредников.

Как застройщик ЖСК приобретает право аренды земельного участка под строительство дома на земельном аукционе. И его начальная цена (обычно это шестизначное число) озадачивает. Однако, покупая квартиру у застройщика, мы давно уже несем эти затраты, причем в значительно большем размере. Известно, что общая жилая площадь, возведенная на застраиваемом участке, напрямую связана с площадью самого участка, и как бы ни была велика стоимость выставленного на аукцион участка, это еще ни о чем не говорит. За время проведения земельных аукционов в Севастополе под жилую застройку было продано 18 участков. Цена продажи их "положила" дополнительно на квадрат полезной площади от 100 до 350 гривен, что вполне приемлемо.

У ЖСК есть ряд и других очевидных преимуществ, кроме экономических: общая площадь квартиры, состав помещений, место расположения дома, наличие встроенно-пристроенных помещений, паркинга — все это в соответствии с потребностями участника ЖСК, а не выбор из того, что предложит застройщик. В ЖСК невозможно уплотнение участка застройки, он сам решает вопросы о составе, качестве, цене услуг по его содержанию. Поскольку земельные участки под жилую застройку выделяются под комплекс, квартал либо микрорайон, то есть будут застраиваться не сразу, а несколькими домами либо одним, но в несколько пусковых комплексов, у участника ЖСК в зависимости от наличия средств и перспектив получения дохода в будущем есть выбор — строить квартиру в первом из них либо, профинансировав только затраты на приобретение права застройки и проектирование, растянуть финансирование во времени до 3-5 лет.

Как повлияет кризис на привлекательность ЖСК? Только положительно.

Снятие всего лишь 15% средств, находившихся на депозитных счетах граждан в банках, в октябре-ноябре привело почти к 2-кратному росту курса доллара. Очевидно, что сохранить оставшиеся можно только одним способом — вложить их в недвижимость.

Купить квартиру на вторичном рынке? Средний возраст жилого фонда города — 30 лет, что вдвое превышает нормативные сроки службы всех внутридомовых сетей. То есть, покупая такую квартиру, мы приобретаем только стены. Все остальное — сети, отопительные и сантехприборы, столярка — требует немедленной замены. Да и со стенами не все так просто. Жилье на вторичном рынке города либо вообще строилось без учета сейсмонагрузок, либо антисейсмические мероприятия при его строительстве выполнены в объеме, значительно ниже, чем предусмотрено действующими нормами. Квартира, купленная на вторичном рынке, может служить только временным жильем и быть продана впоследствии значительно дешевле цены покупки.

Выбор из оставшегося (построить квартиру, будучи участником ЖСК, или купить ее у застройщика на рынке коммерческой жилой недвижимости) очевиден.

Таким образом, ЖСК — не только наиболее дешевый способ решения жилищной проблемы, но и защита средств от обесценивания, поскольку на каждом этапе финансирования ЖСК деньги его участника обращаются в материальные активы (право землепользования, проектно-сметная документация, стройматериалы и в итоге квартира), не подверженные в отличие от денег инфляции.

К тому же сейчас наиболее выгодное время для создания ЖСК и начала строительства. В течение 1-1,5 лет стоимость приобретения права застройки расти не будет, а цены на строительные материалы и подрядные работы, скорее всего, будут даже снижаться.

Что может остановить потенциального участника ЖСК? Выполнение функций застройщика, каковым является ЖСК, требует опыта, специальных знаний и профессиональных навыков в области строительства, земельного, жилищного и хозяйственного законодательства, налогового учета. Заниматься этим, используя только кадровый потенциал самого ЖСК, сложно и экономически неоправданно (создавать, по сути, производственное предприятие для строительства только одного дома), но можно обратиться в "Центр жилищных инициатив", который проведет все необходимые работы: от создания ЖСК до сдачи дома в эксплуатацию.

Другие статьи этого номера