СЕВАСТОПОЛЬСТРОЙка-2009: реальность и перспективы

Это всего лишь попытка понять, что же ждет строительную отрасль нашего города и тех, кто хочет купить новую квартиру. Всемирный экономический кризис шандарахнул по людским головам и многим другим сферам. Наше государство не осталось безучастным. В том смысле, что не просто пригубило, а сделало полный глоток мертвой кризисной водицы. Куда ни взгляни!
Украинская металлургия гасит печи… Восемь известных банков страны, из которых пять еще недавно можно было отнести к ТОП-банкам, получили временную администрацию… Выдача депозитов, получение кредитов, овердрафт — понятия из недавнего прошлого и, хотелось бы верить, скорейшего будущего… Футбольные клубы либо выставляются на продажу, либо распускаются. Аисты строительных кранов застывают над гнездами-котлованами… Вот-вот умрут. Вот об этом-то и поговорим. Не об орнитологии, а о строительной отрасли и перспективах получить/купить жилье на первичном рынке.ВНАЧАЛЕ О ДЕНЬГАХ

Начнем с последнего — покупки жилья "от производителя", так называемой первички. Стоит ли говорить, что сегодня абсолютное большинство желающих не в состоянии это сделать. Конечно, можно предположить, что есть в Севастополе несколько десятков человек, чья заработная плата при некоторой или жуткой экономии позволит за три-четыре месяца купить квартиру "с нуля"… О других говорить не приходится. Зарплата остальных, даже в больших и пухлых конвертах, сделать это не позволяет. Выход: ипотека, банковский кредит. И тут человек, считающий, что на его платежеспособности мировой финансовый кризис не отразился, обращается в финансовое учреждение и упирается носом в его стеклянную дверь.

Известные события с ТОП-банками показывают, что сегодня соотечественнику (не только севастопольцу — ситуация повсеместная) взять кредит на жилье или авто практически нереально: кризис заставил мощнейшие банки страны приостановить кредитование.

Не будем принимать во внимание кредиты на авто, иные товары или "наличку" для бизнеса. Разговор о кредитах под недвижимость. Так вот, если за последние полтора месяца количество предложений для желающих взять кредиты на "авто-нал-товар" снизилось в 19 раз, то с предложениями кредитования недвижимости наблюдается истинный обвал. В начале года из первых 50 банков-лидеров 40 предлагали кредиты на приобретение вторичной недвижимости, 28 — кредиты на приобретение жилья на первичном рынке, 15 — на приобретение земли, 16 работали с государственным ипотечным учреждением по программе льготных кредитов, 13 занимались рефинансированием. Потребительские кредиты под залог недвижимости предлагали 32 банка. Количество банков, которые предлагали долларовые кредиты, было приблизительно таким же. В конце года ипотечных кредитов не предлагал никто.

Впрочем, банки сами придумали новый выход из кризиса в банковской системе — теперь за должников будет платить государство. Президент Ассоциации украинских банков (АУБ) Александр Сугоняко выступил с заявлением, суть которого заключается в следующем: в АУБ считают, что Кабмин может оказать поддержку заемщикам банков, которые получили валютные кредиты и неспособны теперь в полной мере их обслуживать, выкупив часть их задолженности у банков. Это касается тех, кто уже связал свою жизнь с ипотекой.

Итак, к чему мы приходим? На сегодняшний день платеже-способная часть населения неспособна взять кредит в банках на приобретение недвижимости. Причин несколько. Если азбучно: а) доверия к банкам нет; б) банки не выдают кредиты; в) дорогие условия кредитования (тут объяснять не надо).

Что остается? Работать напрямую, минуя банки, с подрядчиком-производителем.

НАДЕЖДА — МОЙ КОМПАС ЗЕМНОЙ

С кем? У строительных организаций, работающих в севастопольском регионе, достаточно своих проблем. Эксперты многих компаний утверждают, что емкость рынка жилой недвижимости севастопольского региона на уровне 110000-130000 м2 в год с учетом спекулятивного спроса. В связи с демографическими проблемами региона эта цифра, на которую так и не вышли наши строители, стремится к уменьшению.

По данным Севастопольской городской государственной администрации, в 2007 году в Севастополе построено 118 тыс. кв. м жилой площади. Для сравнения: в 2006 году в Севастополе введено в эксплуатацию 104,3 тысячи квадратных метров жилой площади. В минувшем же году, как свидетельствуют данные городского управления статистики, в Севастополе в эксплуатацию было введено 82455 кв. метров общей жилой площади, при этом более половины — 43091 кв. м — индивидуальными застройщиками.

Учитывая дефицит нового жилья (около 1000000 кв.м), устаревающий и требующий капитального ремонта фонд вторичного жилья, в период 2009-2011 гг. в нашем городе прогнозируется дефицит качественных "квадратов", спровоцированный экономическим спадом в строительной отрасли (закрытые стройплощадки) и отложенным спросом (низкая активность покупателей, связанная с ожиданием дальнейшего снижения цен).

А ведь площадки действительно "замораживаются". По данным Госкомстата, в январе 2009 г. предприятиями страны выполнено строительных работ на сумму 1713,3 млн грн, что в сравнительных ценах составляет 42,4% к объемам строительства января 2008 г. Схожая ситуация и в нашем городе, хотя падение меньше, чем в целом по стране. За январь 2009 г. объем строительных работ предприятий Севастополя составил 19,3 млн грн и уменьшился по сравнению с январем прошлого года на 52,5%, сообщило управление статистики города.

Согласно результатам маркетинговых исследований компании "Маркет-Крым", на конец 2008 года в севастопольском регионе велось строительство более чем на 70 строительных площадках, из которых большой сегмент (порядка 50 объектов) занимала первичная жилая недвижимость. На сегодняшний день мониторинг демонстрирует чуть более 10 действующих площадок и около 30 — без активных изменений.

Можно констатировать, что кризис коснулся всех строительных организаций, но некоторые из них достойно выживают, выполняя свои обязательства. Как правило, это проверенные годами компании, чьи истории уходят еще в советские времена. Среди них "Севастопольжилстрой" "Севастопольстрой", которым в этом году исполняется по 65 лет. Эти гиганты буквально восстановили город после войны и пережили не один кризис, а это, безусловно, говорит о многом.

Как долго продлится период стагнации в стройотрасли? Сегодня очень сложно давать какие-либо прогнозы. По информации известной мировой консалтинговой компании Roland Berger, стабилизация на рынке недвижимости Украины возможна только к концу 2009 года. А с 2010 г. вероятна постепенная активизация. Многое будет зависеть от возобновления кредитования банками застройщиков.

Кабинет министров Украины также планировал определиться с порядком распределения квот на незавершенное жилищное строительство со степенью готовности более 70% (не исключено, что планка поднимется до 80%). На данный момент в списке Министерства регионального развития и строительства — 396 объектов "незавершенки" по всем областям Украины. Указанные объекты претендуют на государственную помощь, которая, согласно планам Минрегионстроя, составит 3 млрд грн. Вместе с тем, по подсчетам территориальных рабочих групп, для завершения строительства всех объектов-претендентов необходимо 6,077 млрд грн. Впрочем, в Кабмине список недостроев утвержден не был.

В этом списке 10 севастопольских недостроев на сумму 100,3 млн гривен. По два из них принадлежат "Севастопольжилстрою" (степень готовности 72 и 93 процента) и ООО "Транс Форм" (оба — по 70%). Строительством остальных занимаются ООО "Социальная инициатива" (98%), ЧП "Монолит" (72%), "Партнер-Житлобуд", ООО "ФИН.Н", "ЖСТ "Стандарт" (по 71%), а также УКС СГГА, строящий руками "Киевгорстроя" (70%).

Кто получит государственную поддержку? По словам заместителя министра регионального развития и строительства Дмитрия Исаенко, приоритет будут иметь объекты, наиболее близкие к завершению: "Чем ближе объект к завершающей стадии, тем больше у него шансов". Второе требование: цена квадратного метра. По словам Исаенко, для столицы "квадрат" новостроя не должен превышать 8 тыс. грн, для областных центров — 6 тыс. грн и для других городов — 5 тыс. грн. Можно предположить, что свою роль сыграет еще ряд факторов, например объемы строительства в прошлые годы или деловая репутация, наработанная десятилетиями.

Безусловно, кризис на руку крупным застройщикам, т.к. он помогает очистить рынок от некачественного предложения и делает его более структурированным и надежным. Ведь не секрет, что в последние годы, учитывая спекулятивный спрос, на рынок недвижимости вышли компании, не имеющие большого опыта в реализации проектов недвижимости. Многие из них неэффективно планировали свою деятельность, допускали ошибки, что приводило к нарушению обязательств, свидетелями которых мы с вами были последнее время. Крупные же компании, обладая запасом прочности, всегда могут предложить, как минимум, альтернативное решение.

ЦЕНЫ РЕШАЮТ ВСЕ

В 2008 году рынок первичного жилья Севастополя демонстрировал значительный диапазон цен: от 800 до 2500 у.е. за 1 квадратный метр, утверждает компания "Маркет-Крым". Причём цена квадратных метров в Севастополе больше зависит от месторасположения (расстояния до моря), чем от качества жилья. На первичном рынке не прослеживается снижение цен по мере удаления участка от центра города.

Будут ли в условиях дефицита, инфляции и растущего курса валюты снижаться цены на новое качественное жилье? История такого не помнит…

Сравнивая цены за январь 2008-го и январь 2009 года, можно сказать: цены этого года на первичном рынке на 8% выше, чем годом ранее. "Эксперты, которые заявляют о страшном падении цен, глубоко заблуждаются, заявил в эксклюзивном комментарии "ЛIГА-БiзнесIнформ" председатель наблюдательного совета "Банка регионального развития" Валерий Ксёнзенко. По его словам, цены на новострои повысились из-за того, что квартиры стали продавать с отсрочкой платежа. "Из-за кризиса мы стали чуть гибче и предложили новые условия продаж. Если брать ценовую политику, то по сравнению с январем мы снизили цены, но они снизились и на рынке. И если брать статистику вообще по рынку Украины, то мы не видим предпосылок для резкого падения цен, не видим тенденции к падению цен на рынке, — заявил В. Ксёнзенко. — Может быть, и были какие-то разовые продажи квартир по низким ценам, если у кого-то были невозвраты банку по кредиту, но по 1-3 сделкам нельзя оценивать тенденции рынка".

Коррекция цен еще, безусловно, будет. Тенденции на рынке свидетельствуют о том, что в течение 2009 г. они будут падать. Уровень снижения цен будет зависеть от глубины кризиса и его длительности. Но уже в 2010 г. может начаться постепенный рост стоимости жилья из-за дисбаланса между спросом и предложением. Ведь людям нужно улучшать жилищные условия. А большинство нашего жилищного фонда — это морально и физически устаревшее жилье советского образца, каждый такой дом после 30 лет эксплуатации нужно либо капитально ремонтировать, либо сносить. Кроме того, из-за сложностей на финансовом рынке не будут вовремя ни отремонтированы, ни введены в эксплуатацию многие запланированные объекты. Так что постепенно цены будут расти.

Скорее всего, сейчас наилучшее время покупать недвижимость, и речь идет именно о первичном жилье, ведь эксперты прогнозируют подорожание, и это абсолютно логично.

Другие статьи этого номера