И у "хрущевок" есть будущее!

По распоряжению председателя СГГА в целях развития жилищно-коммунального хозяйства города образована рабочая группа специалистов по реализации в Севастополе всеукраинского социального инновационно-инвестиционного проекта "Неправительственная программа массового обновления и сохранения жилого фонда в Украине". Возглавляет группу лично председатель горгосадминистрации Валерий Саратов. А наших читателей познакомить с этим проектом и ближайшими планами группы мы попросили разработчика, идеолога и полномочного генерального управляющего национальной дирекции программы Геннадия БОНДАРЕНКО.

— В чем суть и оригинальность вашей программы, призванной обеспечить будущее нашим "хрущевкам"?

— Этот вопрос задевает интересы почти половины населения страны, которая живет в домах, построенных в 50-70-е годы минувшего столетия и раньше. Этот жилфонд, его инженерные сети устарели, находятся в аварийном состоянии и уже не могут надежно и безопасно служить людям. Домов, которые в буквальном смысле слова требуют спасения, в стране почти 45000 (среди них 26000 так называемых "хрущевок"). В неотложном восстановительном ремонте четыре года назад уже нуждались около 60% (43 млн кв. м) жилфонда, а 0,8-1,2 % — в неотложном отселении жильцов, ветхие и аварийные здания составляли от 0,4 до 0,8 %. А в Севастополе 500 "хрущевок" ждут спасения. При этом, по оценкам специалистов стран СНГ (Россия, Украина, Беларусь), с каждым годом стоимость восстановительного ремонта будет дороже, а жизненный цикл зданий короче, и, соответственно, эффективность вложенных инвестиций уменьшится. Кроме того, увеличивается вероятность аварийного обрушения зданий или их отдельных, наиболее важных несущих конструкций. Реалии же таковы, что усилия одного государства в этом направлении, мягко говоря, недостаточны и неэффективны, бюджетных средств на это нет, и неизвестно, когда они будут.

Поэтому инициативная группа украинских специалистов разработала "Неправительственную программу массового обновления и сохранения жилого фонда в Украине", рассчитанную на 10 лет. По выводам многих независимых экспертов, наша программа — единственно приемлемый вариант реального решения существующей проблемы в масштабе страны. Это понимают власти страны и вашего города-героя в частности. Как и свидетельствует распоряжение СГГА.

Вот главные преимущества нашей программы. Во-первых, проект позволит сделать капремонт, комплексную реконструкцию и модернизацию домов вместе с инфраструктурой территорий застройки с применением наиболее современных технологий проектирования и строительства без отселения жильцов. Во-вторых, финансирование почти всего объема работ (95%) пройдет за счет внебюджетных, частных средств отечественных и зарубежных инвесторов.

Проект одновременно дает возможность бесплатного предоставления жильцам домов, подлежащих реконструкции, значительных дополнительных площадей, выполнения комплексного ремонта квартир, создания значительных фондов социального жилья для многодетных и молодых семей, военных, воинов-"афганцев", ветеранов, инвалидов, родителей-одиночек, других льготных категорий граждан, а также обеспечения на условиях корпоративного прямого льготного кредитования квартирами очередников, погашения жилыми площадями средств, утраченных вкладчиками Сбербанка СССР.

Кроме того, местной власти выпадает уникальный шанс с помощью привлеченных инвестиционных средств коренным образом улучшить состояние жилфонда без потери архитектурного лица города и разрубить узел запущенных и болевых социальных проблем. И большим стартовым городом нашей программы стал Севастополь, который специалисты выделили из значительного числа городов-претендентов.

— За счет чего все эти блага нам? Ведь речь идет, как понимаю, не о банальных мансардах, где "крутые" и денежные хотели в буквальном смысле "сесть на головы" нижним жильцам. Против этого способа улучшения жил-условий для немногих общественность лет шесть назад вела ожесточенную борьбу.

— Боже упаси! Наша программа не предусматривает личных мансард. Да и техническое состояние устаревших зданий, в т.ч. в Севастополе, просто не гарантирует возможности без риска создавать надстройки на несущих стенах. Поэтому принципиально решено, что вокруг внешнего периметра старой пятиэтажки, на территории ее застройки, устанавливаются опорные колонны спецконструкции, к которым над уровнем крыши старого дома монтируется металлическая несущая конструкция нового здания. От опорных колонн на уровне каждого этажа в направлении старого дома монтируются несущие металлические балки, которые не затрагивают стеновой массив старого дома и на которых монтируются перекрытия площадей лоджий нового здания. А старое жилье подлежит капремонту.

Старый и новый дома внешне имеют вид единого архитектурного комплекса. Технология разрешает сэкономить значительные финансовые ресурсы и избежать многих техпроблем, которые обязательно возникают в случае сноса старого и строительства на его месте нового дома или в случае создания надстроек на несущих стенах старого здания. Системы жизнеобеспечения нового дома делаются автономными. Таким образом, ни конструктивно, ни системами жизнеобеспечения новый дом не связан со старым и имеет площадь застройки, которая ограничена периметром старого дома и периметром внешних несущих опор нового. Кроме того, создание жилых площадей в надстройках одновременно позволит значительно уменьшить существующее напряжение вокруг проблемы земли под новое строительство в городах Украины.

Весомым аргументом в пользу нашей программы стала и возможность в будущем, когда у государства и бизнеса появятся деньги, планово и постепенно, в течение десятилетий, демонтировать старые дома и внутри периметра металлических опор автономного каркаса новых домов построить новейшие дома. Таким образом, предлагается технология без сноса старых домов и вместе с тем со сносом в будущем; без отселения жильцов и вместе с тем с отселением в будущем.

Также аргументом в пользу капремонта домов по предлагаемым нами технологиям и модернизации территорий застройки является то, что после значительного подорожания энергоресурсов квартиры с увеличенной площадью и кубатурой выиграют перед современными квартирами в цене их содержания. А это имеет решающее значение для пенсионеров и малообеспеченных семей, которые в основном населяют устаревшее жилье.

— Не нарушит ли этот "новодел" привычного архитектурного облика наших микрорайонов?

— Он его только украсит, я уверен! Новые дома и пристройки старых будут иметь современные окна большой площади, лоджии, террасы, эркеры. А весь жилой комплекс и территория застройки примут со временем современную, сомасштабную человеку, пространственную выразительность. Помещения нового дома будут проектироваться и исполняться с учетом индивидуальных требований к жилым, офисным и приспособленным помещениям и могут одновременно быть одно-, двух- или трехуровневыми. Что касается квартир, то в новом доме (надстройках) будут проектироваться квартиры как большой площади, так и малой — от 50 до 100 кв. м. Также в надстройках предполагается создание офисных комплексов и творческих мастерских для художников, скульпторов, коллекционеров и др. По желанию заказчика в надстройках могут быть выполнены зеленые зоны, зимние сады, оранжереи.

Повторю: принципиально важным является то, что предлагаемая нами технология не предусматривает отселения жильцов. Не предполагается создание строительной площадки большой площади и использование строительных кранов и шумной строительной техники. И еще: проект капитального ремонта и обновления каждого отдельного дома будет обсуждаться с жильцами, с каждой семьей. Принцип программы: горожане и жильцы домов — партнеры, помощники. Обеспечивается и юридическое, и страховое сопровождение всех этапов и мероприятий, организационных, производственных и строительных процессов.

— А сколько на "все про все" нужно денег?

— Стоимость проекта в масштабах всей страны составляет около 120 миллиардов долларов США.

— Много!

— Согласен. Много. Но это соответствует запланированному общему объему строительства жилых площадей в стране по этапам программы: 2012-й — 3 млн кв.м, 2013-й — 12 млн, 2014-й — 40, 2015-й — 50, 2016-й — 60, 2017-й, 2018-й и 2019-й — по 70 млн. Всего 375 млн кв.м. Обеспечение выполнения Программы осуществляется путем смешанного финансирования в пределах ассигнований, предусмотренных государственным и региональным бюджетами, и привлечения зарубежных частных инвестиций мирового фондового рынка, привлечения кредитов и использования средств от реализации квартир, эксплуатации и аренды созданных коммерческих площадей и из других источников. Ориентировочное соотношение необходимых средств следующее: 5% — за счет казны (тех, которые ежегодно выделяются на реконструкцию инженерных сетей и ремонт домов), 95% — за счет инвестиций.

Программой также предусмотрено: создание фондов финансирования строительства, совместного инвестирования, паевых инвестиционных; эмиссия и обращение векселей, облигаций, монет; привлечение инвестиций от зарубежных компаний и международных инвестиционных фондов; участие украинских и зарубежных стройфирм; создание муниципальных инвестиционных программ и фондов. Отмечу, что наша программа не ставит целью получение сверхприбылей частными структурами и относится к разряду проектов социального бизнеса.

Обеспечение полного комплекса финансовых услуг, сопровождение и безопасность инвестиционных средств будут осуществляться консорциумом украинских структурированных банков. А страховые компании обеспечат сопровождение договорных отношений между субъектами хоздеятельности, договоров с жителями и т.п. В частности, будут страховаться качество и сроки выполнения работ, профессиональная ответственность, риски при строительстве, риски потери имущественных прав и пр.

Если сказать проще, то многочисленным инвесторам должно быть видно все: кто проектирует, кто производит и комплектует, кто строит, кто обеспечивает юридическое и страховое сопровождение, какие банки и структуры обеспечивают безопасность инвестиций, обеспечивает ли власть политическую, правовую и административную поддержку проекта. Прозрачность всех процессов и простой надежный контроль за капитализацией привлеченных инвестиционных средств по технологиям космического наблюдения гарантируют стабильные высокие котировки акций проекта на европейском и американском фондовых рынках. А я лично и все члены нашей профессиональной команды берем на себя персональную ответственность за выполнение предлагаемого социального проекта.

— Удачи вам!

Сергей КОШКИН.

КСТАТИ

Сегодня жилищный фонд Украины насчитывает 10,4 млн квартир и частных домов общей площадью больше 1 млрд кв. м всех видов собственности. Это большая материальная ценность — около 20% стоимости основных фондов страны. Его сохранение — важная задача государственной жилищной политики. Снос жилого здания может быть оправдан лишь в случае его неудовлетворительного или аварийного состояния, а также в случаях отчуждения (выкупа) земли для общегородских нужд. При этом стоимость сноса 1 кубометра здания (разборка, демонтаж, утилизация) колеблется от $150 до $250 (до $3 млн на снос одной пятиэтажки). Кроме того, в среднем на 1 кв. м жилья, которое сносится, приходится 1 куб. м стройотходов, и возникает необходимость их переработки, вывоза или захоронения за пределами города (что запрещено!). Переработка и рентабельное использование строительных отходов в качестве вторичного сырья в стране не организованы.

В энергетическом балансе страны до 40% энергоресурсов тратится на энергообеспечение жилых, общественных и промышленных зданий. По усредненным показателям удельные теплопотери в жилых зданиях составляют не меньше 225 Гкал/тыс. кв. м. При этом в "хрущевке" до 56% потерь тепла приходится на нагревание инфильтрованного и вентилируемого воздуха, до 22% тепла теряется сквозь стены, около 14% — через окна, 8% — сквозь полы первого этажа и чердака. До 30 % потерь энергоресурсов происходит в магистральных и квартальных тепловых сетях.

Другие статьи этого номера