Курортный сезон: как правильно сдать недвижимость внаем?

Сдача в аренду собственного недвижимого имущества может осуществляться физлицом как в качестве субъекта предпринимательской деятельности, так и без регистрации.Если сдавать недвижимость без оформления предпринимательства, то нужно знать, что налогообложение доходов от сдачи в аренду недвижимости определяется положениями статьи 170 НКУ. Кроме того, порядок уплаты налога в бюджет зависит от того, является ли арендатор или арендодатель субъектом предпринимательской деятельности. Рассмотрим каждый вариант по очереди.

Арендодателем является физлицо-непредприниматель, гражданин Украины. В этом случае налог начисляется лицом, сдающим недвижимость (арендодателем), самостоятельно и уплачивается в бюджет поквартально. Налоговым кодексом определено, что такой арендодатель несет ответственность за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, т.е. является налоговым агентом по полученным доходам.

Как налоговый агент арендодатель начисляет и уплачивает налог на доходы в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала (за I квартал — до 10 мая, за II квартал — до 9 августа, за III квартал — до 9 ноября, за IV квартал — до 9 февраля). При этом доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом по ставке 15%, а если сумма полученного дохода в отчетном месяце превышает 10 минимальных заработных плат (в 2011 году — 9410 грн), ставка налога составляет 17% от суммы превышения. Арендодатель также должен в обязательном порядке подать декларацию об имущественном состоянии и доходах по итогам календарного года в период кампании декларирования (с 1 января до 1 мая 2012 г. по итогам доходов, полученных в 2011 году) по месту своей прописки (регистрации).

Что касается размера уплаченного налога, то в соответствии с положениями пункта 170.1.1 НКУ указано, что доход от сдачи квартиры определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (п. 170. 1. 1 ст. 170 НКУ). Поскольку на 2011 г. минимальная стоимость арендного платежа для Севастополя не обнародована, оплата должна производиться арендодателем согласно суммам, указанным в договоре аренды.

Если физическое лицо сдает недвижимость субъекту предпринимательской деятельности — предпринимателю или юридическому лицу, то в порядке уплаты налога существует ряд особенностей. Главное — то, что в этом случае налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, является арендатор. Или, другими словами, начисление и уплату налога за сдаваемое в аренду помещение осуществляет не хозяин этого помещения, а арендатор.

Следует знать, что в случае, если физическое лицо — гражданин Украины предоставляет услуги по временному размещению (проживанию), используя более 10 койко-мест, то, согласно действующему постановлению КМУ от 15.03.2006 г. N 297 "Об утверждении порядка предоставления услуг по временному размещению (проживанию)", он обязан в обязательном порядке зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности и сдавать недвижимость уже в качестве предпринимателя.

Если арендодателем является физическое лицо-непредприниматель, который не является гражданином Украины (нерезидент), то сдача в аренду принадлежащей ему недвижимости возможна только при посредничестве резидента — гражданина или юрлица Украины. При этом посредник будет являться налоговым агентом, т.е. лицом, которое обязано уплатить налог в бюджет (п. 170. 1. 3 ст. 170 НКУ).

Сдавать в аренду недвижимое имущество можно также, оформив предпринимательскую деятельность. Предприниматель в этом случае может работать как по общей системе, так и по единому налогу. В частности, для Севастополя ставка единого налога для этого вида деятельности составляет 200 грн, а с учетом особенностей, действующих для упрощенной системы налогообложения в 2011 г., эта сумма составит 86 гривен в месяц. При этом субъект предпринимательской деятельности обязан ежемесячно уплачивать сумму единого социального взноса, вести учет полученных доходов, а также предоставлять в налоговую инспекцию по месту регистрации ежеквартальный отчет о полученных доходах.

Если же предприниматель будет осуществлять предпринимательскую деятельность по общей системе налогообложения, то объектом налогообложения является чистый доход, т.е. разница между общим налогооблагаемым доходом и документально подтвержденными расходами, связанными с хозяйственной деятельностью такого физлица-предпринимателя. Чистый доход при этом подлежит обложению налогом по ставке 15% (17%). Отчетность таким предпринимателем-"общесистемщиком" подается один раз в календарном году в срок до 9 февраля по итогам предыдущего календарного года. А уплата налога должна осуществляться в виде авансовых платежей (до 15 марта, 15 мая, 15 августа и 15 ноября), которые рассчитываются таким предпринимателем самостоятельно, исходя из оценочного дохода за весь календарный год.

Другие статьи этого номера