17o
«В 2011 году Верховная Рада Украины приняла закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и закон Украины «О Государственном земельном кадастре», которые в определённой мере меняют концептуальные подходы к территориальному планированию и землеустройству в границах населенных пунктов», — отметил заместитель начальника главного управления Госкомзема в Севастополе Валентин Николаевич ДЬЯЧЕНКО.Остановимся на основных, ключевых изменениях в оформлении земли, которые с 01.01.2012 года вступают в силу и регулируются каждым из законов.
В соответствии с законом "О регулировании градостроительной деятельности" на территорию населенных пунктов должны быть разработаны 3 вида градостроительной документации. Градостроительная документация верхнего уровня — генеральный план населенного пункта — основной вид градостроительной документации, предназначенный для определения долгосрочной стратегии планирования и застройки населенного пункта. Закон предписывает необходимость разработки землеустроительной документации при составлении генплана — плана земельно-хозяйственного устройства.
Если ранее генеральный план развития населенного пункта ограничивался сроком, как правило, 20-25 лет, то теперь срок действия генерального плана не ограничивается. Вторым важным новшеством, вводимым законом, является то, что вносить изменения в генеральный план теперь можно с периодичностью не чаще чем раз в 5 лет. Однако есть уточнение: в случае государственной необходимости, по согласованию с Кабинетом министров Украины, внесение изменений в генплан возможно и чаще, чем раз в 5 лет.
Важный аспект: в соответствии с законом генеральный план — единственный вид градостроительной документации, который подлежит обязательной экспертизе.
Следующий по уровню вид документации — план зонирования территории. К сожалению, до сих пор не разработаны национальные стандарты по оформлению данного вида градостроительной документации, однако смысл, вкладываемый законом, следующий: план зонирования территории определяет условия и ограничения использования территории на основании генерального плана населенного пункта с учетом данных градостроительного кадастра.
План зонирования территории в обязательном порядке предполагает наличие в своем составе землеустроительной документации — проекта землеустройства по упорядочению территории населенного пункта.
Закон не дает возможности трактовки функционального использования территории при разработке плана зонирования, отличного от того, которое предусмотрено генеральным планом. Кроме того, физические и юридические лица несут персональную ответственность за нарушение условий и требований, предусмотренных планом зонирования территории.
Третьим видом документации является детальный план территории — наиболее точный документ, который определяет планировочную организацию и развитие территории. В соответствии с законом детальный план определяет функциональное назначение, ограничения и обременения на каждый отдельно взятый земельный участок, отображаемый в документации.
В составе детального плана территории разрабатывается соответствующий проект землеустройства по упорядочению территории для градостроительных нужд.
В части согласования документации закон в определенной степени упрощает процедуру. План зонирования и детальный план не подлежат обязательной экспертизе.
Теперь о том, какие особенности возникают при регулировании земельных отношений с момента вступления в действие закона в полную силу.
Закон запрещает передачу в собственность или пользование земельные участки в случае отсутствия утвержденного плана зонирования или детального плана территории.
Закон запрещает смену целевого назначения земель, если это противоречит градостроительной документации.
Стоит отметить, что вышеуказанным законом предусмотрены две ключевые позиции по упрощению процедуры получения земельного участка для отдельно взятого инвестора.
Первая — закон жестко регламентирует процедуру предоставления земель для конкретных задач исключительно в соответствии с градостроительной документацией. Это, в свою очередь, дает возможность организовать прозрачную, заранее понятную процедуру организации конкретного инвестиционного проекта. В любом случае для делового человека понимание ситуации в самом начале пути дает возможность правильного планирования затрат — как финансовых, так и временных, что в итоге возвращается экономией средств, времени и, самое главное, нервов.
Вторая — закон предусматривает наличие в каждом из градостроительных документов элементов землеустройства. Как минимум, градостроительная документация должна разрабатываться с учетом материалов инвентаризации земель. Кроме того, проект землеустройства по упорядочению территории — глобальный землеустроительный проект, который рассматривает проектируемую территорию в целом. При разработке проекта должно быть определено функциональное использование каждого конкретного земельного участка, формируемого градостроительной документацией. Должны быть учтены все ограничения и обременения, которые будут выявлены в процессе инвентаризации земель и планирования территории. Проект согласуется и утверждается в составе градостроительной документации.
На практике это означает, что функциональное и целевое назначение каждого конкретного земельного участка, его конфигурация, площадные характеристики, категория, угодья и ограничения в его использовании определяются сразу при разработке проектной документации. Не определяется лишь его правовой статус — в случае, если он не был определен ранее.
В дальнейшем предоставление земельного участка под конкретный инвестиционный проект будет происходить без проекта землеустройства — земельные участки уже сформированы "глобальным" проектом землеустройства. Будущему землепользователю будет необходимо разработать лишь техническую документацию и получить правоустанавливающие документы.
Таким образом, конечный землепользователь избавляется от мучительных мытарств при согласовании проекта землеустройства, которое на практике может проходить годами в силу целого ряда обстоятельств. Такова идеология, которую формирует закон.
Теперь несколько слов о новшествах, которые вводятся в силу законом Украины "О Государственном земельном кадастре".
С нового года данные Государственного земельного кадастра становятся публичными. В теории все заинтересованные лица будут иметь доступ к данным Государственного земельного кадастра. Персональные данные при этом останутся конфиденциальными.
Как это будет выглядеть на практике — пока сложно сказать. Предполагается, что сайт Госземагентства Украины будет содержать электронную карту, откуда каждый желающий сможет почерпнуть необходимую информацию.
В Украине внедряется институт государственных регистраторов. Регистратор будет специально уполномоченным должностным лицом, которое станет нести всю полноту ответственности за регистрацию документов Государственного земельного кадастра. Регистраторы будут процессуально независимыми субъектами, лично отвечающими за то, что регистрируется. При этом в полномочия государственных регистраторов не будет входить регистрация права на имущество. В законе речь идет исключительно о регистрации в базе данных Государственного земельного кадастра информации, описывающей земельные участки.
Кроме того, теперь государственный регистратор будет самостоятельно принимать документы как у юридических, так и у физических лиц: будет с кого спрашивать, если что-нибудь, не дай Бог, потеряется.
Теперь особое внимание уделяется уникальному идентификатору земельного участка — его кадастровому номеру. Фактически присвоение кадастрового номера становится подтверждением того, что земельный участок как объект сформирован.
С 1 января 2012 года процедура регистрации вещных прав на землю переходит под юрисдикцию Министерства юстиции Украины. Это очень важный шаг к объединению двух реестров — земли и недвижимости, так как в настоящее время они существуют самостоятельно.
К сожалению, процедура перехода функций государственной регистрации, процедура взаимодействия между структурными подразделениями органов Госземагентства и Минюста Украины организационно не урегулированы необходимыми подзаконными актами. Будем надеяться на то, что до нового года регламент передачи и взаимодействия будет прописан.
