Покупка жилья: как избежать рисков

Приобретение жилья — серьезный шаг в жизни каждого человека. К этому событию нужно подходить с максимальной ответственностью, а иначе эйфория от долгожданного получения недвижимости может закончиться утратой новоприобретенной собственности. И случиться это может необязательно из-за того, что недвижимость была продана мошенниками. Жилье может относиться к категории рискового по другим причинам.Итак, приведем приблизительный перечень того, что нужно знать и на что обратить внимание будущему покупателю жилья.

Первым показателем является, конечно же, цена отчуждаемого имущества. Если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке уже нужно отнестись с особым вниманием. Как показывает практика, чтобы быстрее продать "нечистое" жилье, продавцы снижают его цену. Это действует на покупателей гипнотически: они забывают, что бесплатный (или дешевый) сыр бывает только в мышеловке.

Собственник и люди, зарегистрированные в жилье, — это те лица, которые должны вас заинтересовать. Если от вас скрывают информацию об этих лицах, предлагая купить недвижимость по доверенности, — это сигнал потенциальной проблемности договора. Сразу следует отметить, что на сегодняшний день большинство продаж жилья сопровождается агентствами недвижимости (риэлтерами). Они дают гарантии чистоты будущей сделки. Но следует понимать, что реально никаких гарантий на будущее такие лица дать не могут, и никакой ответственности в случае возникновения дальнейших проблем они не несут. Более того, риэлтеры иногда вводят в заблуждение людей, заинтересованных в покупке или продаже жилья, относительно некоторых моментов, речь о которых пойдет чуть ниже. Это преподносится ими в виде опыта "как сэкономить, обойти необходимость предоставлять определенные документы" и пр. Однако каждый должен понимать, что результаты своих поступков будет пожинать он сам. А чей-то совет — это всего лишь мнение, которое может быть ошибочно, некомпетентно (ведь зачастую такие советы дают люди, не имеющие юридического образования).

Итак, желательно либо лично встретиться с продавцом жилья, либо, если это невозможно (человек уехал из города и т.д.), выяснить, что представитель по доверенности действует законно, что собственник жилья жив. Ведь если доверитель (лицо, выдавшее доверенность) умер — доверенность автоматически утрачивает свою силу, и все действия представителя незаконны.

Кроме того, необходимо обратить внимание на состояние здоровья продавца. Ведь сделки, совершённые недееспособными лицами, лицами в состоянии алкогольного, наркотического опьянения, лицами, страдающими заболеваниями, способными влиять на понимание ими своих действий, недействительны.

Большое значение для законности сделки имеют зарегистрированные (прописанные) в жилом помещении лица. Если среди них есть несовершеннолетние дети, то совершение сделки возможно только с согласия органов опеки и попечительства (даже если это дети не собственника жилья). Так как дети — особо охраняемая социальная категория, насторожить должна ситуация, когда детей выписывают за несколько дней до сделки. Отчуждение жилья без гарантирования прав детей (обеспечения их другим жильем) является незаконным. А потому такой договор будет признан судом недействительным.

Этим требованием законодательства могут воспользоваться сами недобросовестные родители (скрывшие определенные факты при продаже). Именно поэтому органы прокуратуры, опеки и попечительства обязаны следить за соблюдением прав детей и могут обращаться за защитой их интересов в суд. Покупатель должен понимать, что вернуть деньги в таких случаях будет практически невозможно.

Распространенным риском при заключении сделок с недвижимостью является желание сэкономить на налогах и других обязательных платежах. С этой целью в договорах купли-продажи указывается не реальная цена, за которую продается жилье, а его оценка, произведенная соответствующим органом (БТИ, оценщик). Конечно же, эта оценка, как правило, гораздо ниже реальной продажной цены. "Экономия" получается потому, что налоги и другие платежи рассчитываются с цены продажи, которая указана в договоре.

Однако не следует забывать народную мудрость: "Скупой платит дважды". Ведь в случае возникновения спора относительно договора покупатель будет иметь право на возвращение только той суммы, которая указана в договоре как продажная цена имущества.

Популярным является написание продавцом расписок "о полной сумме". Однако нужно понимать, что это очень и очень сомнительная гарантия: в суде нужно будет очень долго доказывать передачу реальной суммы по таким распискам, тратя при этом немалые деньги на юридическую помощь и бесценное здоровье — на общение с государственными органами и недобросовестными обманщиками. А судебные процессы длятся годами…

Кратко можно также описать следующие возможные проблемы при отчуждении жилья: правоустанавливающий документ получен с нарушениями законодательства (без согласия супруга, совладельцев, разрешений, с нарушением прав несовершеннолетних и т.д.); относительно жилья существует или потенциально может возникнуть судебный спор по различным основаниям. Результатом такого спора может стать признание права собственности на жилье за третьим лицом (не продавцом) и, как следствие, признание договора купли-продажи недействительным.

Договоры об отчуждении жилья подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Нотариат называют превентивным правосудием. Это значит, что нотариат существует для того, чтобы не допускать судебных споров.

Нотариусом может работать только лицо, имеющее высшее юридическое образование, стаж работы по специальности, прошедшее стажировку и сдавшее необходимые экзамены. Сделка может быть удостоверена только в том случае, если соблюдены все требования законодательства. Основной принцип нотариата — беспристрастность (отсутствие личного интереса в заключении договора). Нотариус не выступает ни на стороне продавца, ни на стороне покупателя, он заинтересован только в том, чтобы договор был бесспорным — не было оснований признать его недействительным. А значит, и отказывает нотариус в удостоверении сделки только в том случае, если бесспорность договора отсутствует. Отказ удостоверять договор не является поводом искать другого, "менее придирчивого" нотариуса, а должен служить сигналом к возникновению будущих проблем.

Другие статьи этого номера