12oКОМПЕТЕНЦИЯ НОТАРИУСОВ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ.
Несовершеннолетние — это особые субъекты жилищных и имущественных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних, а именно: право на жилье. Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, и несовершеннолетние здесь — не исключение. Обеспечение реализации прав несовершеннолетних на жилье и охрана их прав являются обязанностью государства. Включение в гражданский оборот несовершеннолетних предполагает не только признание за ними определенных гражданских прав, но и обеспечение надежной правовой охраны. Несмотря на обилие правовых актов по охране жилищных прав детей, а также на усиление внимания к данному вопросу со стороны государства, на практике встречается немало случаев нарушения жилищных прав несовершеннолетних, которые допускаются как со стороны родителей и других членов семьи, так и со стороны государственных органов.Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них. Так, встают вопросы, кто же должен защищать права детей при совершении сделок с недвижимым имуществом и какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае.
Первоначально следует отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают и подписывают договоры самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 ст. 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) согласие их законных представителей (родителей) и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.
Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями.
Действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях ставятся под контроль государства.
На государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с участием несовершеннолетних граждан, помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для ее проведения, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей.
Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет предъявляются документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о рождении. По сделкам малолетнего законные представители предъявляют его свидетельство о рождении.
Одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании, является необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на распоряжение таким имуществом в установленных законодательством случаях.
В соответствии с ч. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 федерального закона от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. У них нет вышестоящего руководства. Поэтому в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.
Деятельность органов опеки и попечительства регулируется письмом Министерства образования РФ от 20 февраля 1995 г. N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и письмом Министерства образования РФ от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».
Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, то здесь прежде всего следует назвать ст. 37 и ч. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 72 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 60, 121 Семейного кодекса РФ. Вышеназванные статьи вменяют в обязанность законным представителям несовершеннолетних во всех случаях совершения сделок с их имуществом получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
Следует отметить, что несовершеннолетние могут быть причастны к совершению сделок с жилыми помещениями в следующих случаях:
— жилое помещение приватизировано, и дети включены в договор передачи жилья в собственность;
— жилое помещение приватизировано, но дети не включены в соответствующие документы, однако на момент приватизации имели равные с собственником права;
— дети включены в число собственников по договору купли-продажи, мены, дарения или являются единственными собственниками, т.е. договор оформлен на их имя;
— ребенок является наследником или одним из наследников жилого помещения, и имеется соответствующее свидетельство о праве на наследство.
И в каждом из перечисленных выше случаев необходимо предоставление предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить.
Но главный критерий в данном случае — подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять жилищные интересы несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь меньшую, чем та, на которой проживал (имел право) до совершения сделки). В целях недопущения возможных нарушений условий продажи жилого помещения, предусмотренных разрешением органа опеки и попечительства (что может повлечь за собой признание сделки недействительной в судебном порядке), необходима дальнейшая проверка его фактического выполнения.
К доказательствам исполнения решения органа опеки и попечительства относятся: договор купли-продажи жилого помещения на имя несовершеннолетнего с отметкой о государственной регистрации сделки и права собственности, копия свидетельства о государственной регистрации его права на жилое помещение, выписка из домовой книги, справка с отметкой о постановке несовершеннолетнего на регистрационный учет в другом жилом помещении; документ, подтверждающий перечисление средств, вырученных от продажи жилого помещения, на расчетный счет несовершеннолетнего (в зависимости от условий, указанных в предварительном разрешении органа опеки и попечительства). Данная стадия проверки является заключительной в защите прав несовершеннолетнего при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Разрешение органа опеки и попечительства еще не является приказом для граждан вступить в сделку. Получив разрешение органа опеки и попечительства, вы можете его не реализовывать, если ваши намерения изменились, но если вы намерены вступить в отношения купли-продажи, то можете сделать это только на условиях, прописанных в постановлении органа опеки и попечительства.
При совершении сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних следует также учитывать, что закон запрещает совершать возмездные сделки законным представителям и их близким родственникам с подопечными. Это означает, что родители, опекуны, попечители и их близкие родственники могут передавать принадлежащее им отчуждаемое имущество только в дар несовершеннолетнему, а сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:
— подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое, а также долю в праве общей собственности на имущество;
— передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;
— безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).
Согласно данной норме, невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным ее близким родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.п.
Необходимо также помнить, что дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями в соответствии со ст. 575 ГК РФ запрещено.
О. КАЛЕНКОВИЧ, президент Нотариальной палаты города Севастополя.
