Думаешь о покупке квартиры? Не рискуй!

Думаешь о покупке квартиры? Не рискуй!

В Севастополе продолжается работа по проверке законности строительства объектов, а застройщики, представившие необходимые документы, получают разрешения на возобновление работ.Правительство Севастополя особое внимание уделяет контролю в области долевого строительства многоквартирных домов. Сотрудниками департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя только в III квартале т.г. по заявлениям граждан проведены 4 внеплановые выездные проверки застройщиков на предмет соблюдения ими требований законодательства Российской Федерации, которое регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц при строительстве многоквартирных домов. По результатам проведенных проверок составлено 16 протоколов об административных правонарушениях по ч. 1, ч. 4 ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ, вынесено постановлений на общую сумму 1 млн 80 тыс. рублей. Трем юридическим лицам вынесены предписания о приостановлении деятельности по привлечению новых членов кооператива до устранения жилищно-строительным кооперативом соответствующих нарушений. Интересно, что все нарушители — жилищно-строительные кооперативы.

В настоящее время в Севастополе застройщики продолжают создавать многочисленные ЖСК для приема средств граждан в качестве паевых взносов. Этот способ привлечения денежных средств предусмотрен действующим законодательством, однако несёт в себе определенные риски неисполнения застройщиком обязательств по строительству многоквартирных домов.

Стоимость квартиры на этапе строительства значительно ниже, чем в готовом доме, и вроде ЖСК имеет массу преимуществ — он освобожден от целого ряда налогов и дополнительного контроля, сам формирует приемлемую смету работ и выбирает подрядчика, что зачастую позволяет несколько снизить цену квадратного метра по сравнению с рыночной. Однако некоторые застройщики используют преимущества ЖСК в своих интересах. Для этого компания-застройщик, оставаясь «в тени», создает «карманный» ЖСК. В этом случае разрешение на строительство оформлено на компанию, земля находится в аренде или в собственности компании, а ЖСК является, по сути, кошельком, ну или инвестором. Такое привлечение денежных средств граждан для строительства носит незаконный характер.

Безусловно, покупка квартиры — это куда более рискованное предприятие, чем могут себе предположить новоявленные соинвесторы строительства многоквартирного дома. Так, например, компания не просчитала риски и обанкротилась — и вот уже строительство заморожено на долгие годы. Есть и откровенно мошеннические схемы, когда компании-однодневки заманивают граждан низкими ценами на квартиры, не имея на руках ни документов на строительство, ни земли, а потом исчезают с их деньгами.

И это только верхушка айсберга. Нередки случаи неоднократной продажи одной и той же доли участия в жилищном строительстве, дающей право на получение в собственность конкретной квартиры по окончании строительства жилого дома. В лучшем случае на финише строительства «лишним» покупателям возвращают деньги, которые использовались застройщиком в качестве бесплатного кредита, в худшем — фирмы-посредники «растворяются», а незадачливые покупатели встречаются в судах.

Широкое распространение в сфере долевого строительства жилья получила и деятельность финансово-строительных пирамид. Компания-застройщик, собрав с дольщиков миллионы рублей, впоследствии признается банкротом, и вот уже граждане, вложившие деньги в стройку, становятся обманутыми дольщиками, и им остается лишь обращаться в правоохранительные органы и надеяться взыскать деньги с мошенника. Обманутые дольщики годами ждут обещанных квартир, снимают жилье, тратят свои нервы и деньги, судятся и выходят на демонстрации.

Однако не все так мрачно, если подходить обдуманно и наиболее защищенным законом путем. Приобретать жилье на этапе строительства можно, но нужно делать это ответственно. В рамках российского законодательства существует еще один вариант приобретения жилья в строящемся доме и оформления его в собственность после окончания строительства. Здесь отношения между застройщиком и дольщиками регулируются специальным федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Закон N 214-ФЗ был принят в связи с имевшими место случаями обмана со стороны застройщиков и призван не только регламентировать порядок привлечения средств граждан для строительства жилых помещений в многоквартирных домах, но и обеспечить гражданам дополнительные гарантии в такой сфере приобретения жилья.

Закон об участии в долевом строительстве закрепляет права и обязанности участников долевого строительства: дольщика и застройщика, устанавливает существенные требования к застройщику, условия договора долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации, способы обеспечения обязательств по договору со стороны застройщика, ответственность за нарушение обязательств по договору и т.п.

На сегодняшний день норма закона N 214-ФЗ — самая надежная защита дольщиков от недобросовестных строительных компаний. Поэтому если участвовать в долевом строительстве, то следует выбирать застройщиков, которые работают в рамках этого закона.

Закон N 214-ФЗ исключает сбор денег на строительство несуществующих объектов и махинации, из-за которых можно вообще не увидеть квартиру.

Привлечение средств дольщиков возможно для застройщика исключительно после публикации проектной декларации, после установленной законом процедуры оформления права собственности либо же оформления аренды на участок и получения разрешения на возведение данного объекта.

Двойная продажа квартир также исключена, застройщик обязан зарегистрировать договор долевого участия в управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя («Севреестр») для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам. Договор вступает в силу только после такой регистрации.

Умышленное банкротство затруднительно — обязательства перед дольщиками застройщик обеспечивает также и залогом, в качестве которого выступают земельный участок (или же право аренды данного участка), страхование гражданской ответственности либо поручительство банковской организации. От долгостроев покупатель также защищен, так как застройщик, указав в договоре дату сдачи объекта, может перенести срок, только согласовав его с дольщиком. Если объект вовремя не сдан, застройщик обязан выплачивать пени — 1/150 ставки рефинансирования за день просрочки.

Закон N 214-ФЗ делает «прозрачным» движение финансовых потоков, страхует от нецелевого использования вложенных дольщиками инвестиций, ежеквартально застройщик сдает в департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя отчетность с указанием количества проданных и переданных дольщикам квартир, полученных и израсходованных сумм.

В целом комплекс мер закона N 214-ФЗ по защите дольщиков и созданию более благоприятных условий для деятельности строительных организаций позволяет сделать ситуацию на рынке менее напряженной. Государство ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости.

В современных условиях правовые гарантии для дольщиков — это хорошее реноме для застройщика и возможность привлечения потенциальных покупателей недвижимости. Сейчас можно встретить многочисленные рекламные слоганы застройщиков Севастополя, привлекающих потенциальных инвесторов обещаниями заключать договор долевого участия в соответствии с законом N 214-ФЗ. Для многих покупателей это становится чуть ли не единственной гарантией надежности выбранной компании. Однако к моменту выхода данной статьи только одна компания-застройщик в Севастополе оформила все необходимые документы для работы в правовом поле закона N 214-ФЗ и с сентября т.г. начала регистрацию заключаемых договоров долевого участия в «Севреестре».

Если у вас возникают подозрения, что застройщик с 2015 года привлекает средства по незаконной схеме, вы можете обратиться в управление по контролю за долевым строительством и обеспечению реализации инвестиционных проектов в жилищном строительстве департамента архитектуры и градостроительства Севастополя по телефонам: 53-52-23 и 54-01-91.

Другие статьи этого номера