Как рассчитать налог и получить налоговый вычет в случае продажи или покупки недвижимости?

Как рассчитать налог и получить налоговый вычет в случае продажи или
покупки недвижимости?

Налоговое законодательство РФ предусматривает для налогоплательщиков
немало преференций и льгот: одной из них является возможность получения
имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц
(НДФЛ).Налоговый вычет — это возмещение из бюджета части уплаченного налога на доходы физлиц, и поэтому главным условием получения вычета является факт получения дохода, который облагается налогом по ставке 13%. При определении размера налоговой базы гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета как при продаже имущества, так и при покупке. Если гражданин продает недвижимость, которая была в собственности три года и более, то доходы от продажи НДФЛ не облагаются (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Поэтому налог платить не нужно. Также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Если же гражданин продает недвижимость, которой владел меньше 3 лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 1.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 1.01.2016), то необходимо рассчитать налог (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), а также подать декларацию в налоговую инспекцию.

Рассмотрим случай получения налогового вычета при продаже недвижимости, которая находилась в собственности менее трех лет. При расчете НДФЛ возможно уменьшение своего дохода от продажи по выбору (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

— или на имущественный вычет в размере 1000000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков либо вычет в размере 250000 руб. при продаже иной недвижимости (например гаража);

— или на расходы по приобретению этой недвижимости, в т.ч. на риэлтерские услуги, уплату процентов по кредиту и т.д. (расходы должны быть обязательно подтверждены документами).

Одновременно применение имущественного вычета в 1000000 руб. (250000) и уменьшение дохода от продажи на расходы законодательство не предусматривает.

Налоговую декларацию необходимо подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором продана недвижимость. Срок ее подачи — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация сдается в налоговую инспекцию по месту жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц просрочки ее подачи штраф составит 5% не уплаченной в установленный законодательством срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате). Но штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1000 руб. (ст. 119 НК РФ). Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф. Он составит минимальную сумму — 1000 руб. Если НДФЛ не уплачен в срок, налоговый орган наложит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Если же налоговики установят, что налог не уплачен умышленно, то размер штрафа может составить 40% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Кроме того, за каждый календарный день просрочки уплаты налога будет начислена пеня на сумму долга.

Рассмотрим случай получения налогового вычета при покупке недвижимости. У покупателя недвижимости также появляется право на вычеты по НДФЛ, т.е. право вернуть часть уплаченного (удержанного налоговым агентом из дохода покупателя) налога, либо право на освобождение от обложения НДФЛ части дохода. Применение вычетов означает, что часть дохода (в размере вычетов) не будет облагаться НДФЛ. Если гражданин построил недвижимость определенного вида, возможно получить имущественные налоговые вычеты в сумме фактически понесенных им расходов:

— на новое строительство жилого дома, приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);

— на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости либо полученным в целях рефинансирования.

Чтобы воспользоваться вычетами, налогоплательщик, как и в случае с продажей недвижимости, должен иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13%: например получать зарплату. Размер вычета на приобретение (строительство) жилья и земельных участков может быть равен сумме фактически произведенных расходов. Однако он не может превышать 2 млн руб., даже если расходы были больше (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Под расходами на новое строительство подразумеваются следующие затраты (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ): на разработку проектной и сметной документации; приобретение строительных и отделочных материалов; приобретение жилого дома, не оконченного строительством, или доли (долей) в нем; оплату работ или услуг по строительству (достройке дома, не оконченного строительством, или доли (долей) в нем) и отделке; оплата подключения к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников снабжения и канализации.

К расходам на приобретение квартиры, комнаты (доли в них) относятся затраты (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ): на приобретение квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме; разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ, если в договоре о приобретении недвижимости указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки; приобретение отделочных материалов и оплату работ по отделке, если жилье приобретается без отделки.

Право на использование вычета на приобретение (строительство) недвижимости начинается с того года, в котором (пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ): получено свидетельство о праве собственности на недвижимость; имеется акт о передаче жилья, если приобретена квартира (комната) в строящемся доме; имеются документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья. Если же приобретается земельный участок для жилищного строительства, то претендовать на вычет можно только после того, как построен дом и получено свидетельство о праве собственности на него (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Для получения вычета в налоговой инспекции потребуется заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором приобретена недвижимость, и заявление на возврат налога (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Другие статьи этого номера