Хрущевки потеряли привлекательность

Хрущевки потеряли привлекательность

На севастопольском рынке недвижимости количество предложений
превышает спрос. «Хрущевки» и комнаты в коммуналках потенциальные
покупатели и вовсе не спешат покупать — именно этот сегмент больше
всего теряет в стоимости. Продавцы предлагают скидки и привлекают
хорошим ремонтом. В целом наблюдается незначительная тенденция
снижения цен на вторичное жилье — на 0,8%. По-прежнему самый
активный интерес — к новостройкам, домовладениям и дачам,
расположенным недалеко от моря.- «Хрущевки» теряют в стоимости, — сообщила эксперт по недвижимости Светлана Александрова. — Хотя во многих квартирах продавцы сделали хороший ремонт, поэтому такие «хрущевки» выглядят вполне современно. Но людей пугает возраст домов: в Севастополе они строились в конце 50-х — начале 60-х, здания практически выработали свой ресурс, коммуникации оставляют желать лучшего. Правда, многое зависит и от ответственности самих жильцов. Например, некоторые «скидывались» и заменяли старые трубы. Но покупателей понять можно — всем хочется переехать в новый дом.

Отсутствие спроса на «хрущевки» подтвердил и управляющий партнер аналитической корпоративной группы (АКГ) Илья Пичуев. Он сообщил, что такая ситуация сложилась и в целом по России: квартиры в старых домах продаются трудно.

«Хрущёвки» так называемых «несносимых серий» имели расчётный ресурс 50 лет (получается, что ресурс практически выработан), а вот поздние исследования показали, что с помощью современного капитального ремонта «срок жизни» зданий может быть продлён до 150 лет. В Москве и Санкт-Петербурге действуют программы сноса и реконструкции кварталов «хрущёвок» и замены их современным жильём. В некоторых городах СНГ, например в Минске и Саранске, наоборот, продлевают срок их эксплуатации, а при капитальном ремонте утепляют внешние стены.

Еще сложнее дело обстоит с продажей комнат в коммуналках. Всем хочется купить хоть маленькое и самое недорогое, но все-таки свое, отдельное жилье. Тем не менее цены даже на комнаты нельзя назвать низкими: так, в нашем городе «средняя» 2-комнатная «хрущевка» с отличным ремонтом и в хорошем районе стоит около 3,3 млн рублей; 1-комнатная, также в отличном состоянии, — 1,9 млн рублей; комнаты в зависимости от площади, состояния и района — от 800 тысяч рублей до 1,9 млн рублей. Кроме того, немаловажен нюанс и с оформлением комнат в собственность: чаще всего их приходится продавать «хитро», составляя договор дарения, иначе будет необходимо спрашивать согласие всех владельцев «мини-общежития».

По данным Ильи Пичуева, сейчас на вторичном рынке недвижимости представлено около 7% «хрущевок» от общего числа всех предложений, квартир старого фонда — 1% (здесь и вовсе количество сделок незначительно); 21% — это «брежневки», 12% — «сталинки», 54% — «улучшенки», 5% — элитное жилье.

— При покупке жилья всегда обращайте внимание, была ли сделана перепланировка квартиры, — советует Светлана Александрова. — Обязательно должны быть документы, в которых говорится, что это все узаконено. Иначе вас ждут проблемы: сделка может не пройти, не дадут банковские кредиты под залог жилья или ипотеку, эту квартиру вам не продадут и с участием материнского капитала. В этом, кстати, есть плюс — банки всегда внимательно проверяют «чистоту» сделки. Владельцам жилья с перепланировкой, если они этого не сделали, до 2017 года нужно оформить все юридически. Если это незначительные работы — ничего страшного, а вот если были затронуты несущие стены, тогда узаконить изменения не получится.

Также эксперт просит не забывать о российском законе, принятом еще в 2002 году, в котором говорится, что «земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственников в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд он не используется». Не поможет даже право собственности.

— Раньше ведь как делали? Покупали землю, по сути, просто вкладывали деньги, а потом участок годами стоял заброшенный. Теперь это недопустимо, — рассказала Светлана Александрова.

Что касается первичного рынка, то, согласно аналитическому отчету Ильи Пичуева, средняя стоимость квадратного метра к июню составила 70,9 тысячи рублей. Наибольший средний уровень цен — традиционно в центре: 88,4 тыс. рублей. Наименьшие значения средних цен — на Корабельной: 63,7 тыс. рублей. В целом наблюдается небольшое повышение стоимости — на 0,4%.

На вторичном рынке средняя стоимость составила 82 тыс. руб./кв.м. Наибольший средний уровень цен наблюдается в центре — 103,3 тыс. руб./кв.м. Наименьшие значения средних цен — на Северной: 71 тыс. руб. за кв.м. Здесь прослеживается тенденция незначительного снижения цен за текущий месяц на 0,8%. Кстати, около 30% сделок происходит все еще в долларах.

— Можно отметить, что в последние месяцы застройщики стали проявлять некоторую активность: на рынке появились новые объекты — многоквартирные жилые дома в начальной стадии строительства, — говорит Илья Пичуев. — По-прежнему спросом пользуются введенные в эксплуатацию новостройки, а также домовладения и дачи недалеко от моря.

Фото Д. Метелкина.

Другие статьи этого номера