Дно пройдено

В 2016 году цены на севастопольскую недвижимость ощутимо снизились.
Первичный рынок «просел» на 18%, вторичный — на 9%. Стоимость квартир
упала также в Симферополе и Ялте. Эксперты считают, что города
практически полностью адаптировались под общероссийское
ценообразующее поле. Тем не менее по рейтингу доступности жилья
консалтинговой компании SRG наш город находится на последнем месте.
О том, что происходит на региональном рынке недвижимости и чего нам
стоит ждать в 2017 году, — в материале «Славы Севастополя».НЕДВИЖИМОСТЬ В СЕВАСТОПОЛЕ ПОДЕШЕВЕЛА

— Итоги года на рынке жилья Севастополя, Симферополя и Ялты говорят, что города практически полностью адаптировались, — комментирует управляющий партнер Аналитической корпоративной группы (АКГ) Илья Пичуев. — Влияние на цены специфических региональных факторов, присущих с момента присоединения Крыма к России, практически нивелировалось. Тренд снижения цен полностью отражает тенденции на рынке жилья крупных городов РФ.

По словам Ильи Пичуева, 2016 год характеризовался снижением цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Начало года ознаменовалось довольно резким снижением: за первый квартал ценник опустился на 12%, а начиная со второго и включая четвертый квартал наблюдалось уже плавное снижение.

В декабре квартиры на первичном рынке подешевели на 0,6%: средняя цена за «квадрат» составила чуть более 66 тысяч рублей. Вторичный рынок за месяц снизил стоимость еще на 1%. Средняя цена — 75,5 тысячи руб./кв. м. Немного подорожали земельные участки. «Сотку» земли теперь можно купить в среднем за 406 тысяч рублей. Участок в Симферополе обойдется намного дешевле (там земля в декабре еще подешевела) — 253 тысячи рублей за сотку. А вот в Ялте цена заоблачная — больше миллиона рублей, хотя в декабре продавцы готовы были уступить 2% от общей суммы.

В Симферополе вторичное жилье за год подешевело на 13%, первичное — на 8%. В Ялте — на 18% и 20% соответственно.

НЕДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

Цены на жилье в Севастополе не самые высокие по России: в тройке лидеров — Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Тем не менее наш город замыкает рейтинг по недоступности жилья. Аналитики агентства SRG подсчитали, что копить на однокомнатную квартиру общей площадью около 40 кв. м в Москве придется 39 лет. Быстрее всего смогут накопить на квартиру жители Ненецкого административного округа: их доходы позволяют собрать чуть меньше чем за 6,5 года. Хуже всего с доступностью жилья в Севастополе.

Связано это прежде всего с уровнем жизни населения. За индикатор доступности жилья составители рейтинга взяли соотношение средней стоимости 1 кв. м и денежных доходов горожан, уменьшенных на величину потребительских расходов (основываясь на данных «Росстата»). В итоге высчитывался срок, необходимый для накопления суммы, эквивалентной стоимости 1 кв. м жилья. Так вот, на 1 кв. метр в нашем городе нужно откладывать почти три года (32,3 месяца) при среднем доходе в 16,1 тыс. руб. в месяц. Предположим, если площадь однокомнатной квартиры составляет 35 метров, то копить на нее придется больше ста лет. Аутсайдером наш город стал и в рейтинге регионов по доступности аренды жилья (данные «РИА-Рейтинг», опубликованные в декабре 2016 года).

— В Крыму на низкую доступность аренды жилья влияет то, что после присоединения данного региона к России зарплаты еще не успели подтянуться к среднероссийскому уровню, — прокомментировали эксперты. — Также, возможно, уровень «серых» зарплат там несколько выше, что является наследием особенностей трудовых взаимоотношений в Украине. Кроме того, значительное число отдыхающих создают устойчивый спрос на жилье в регионе, что способствует повышению цен на покупку и аренду квартир. С Севастополем ситуация похожая, однако дополнительное влияние на рынок аренды в городе оказывают военнослужащие и их семьи, которые составляют значительную долю населения города.

По словам экспертов, «зарплаты военнослужащих в статистику не включаются, однако в Севастополе они формируют значительный спрос на квартиры. При этом остальным жителям этого города федерального значения приходится в некоторой степени конкурировать на рынке аренды с военнослужащими, располагая гораздо меньшей зарплатой».

ИЗМЕНЕНИЯ В 2017 ГОДУ

По прогнозам аналитиков, в 2017 году не стоит ждать значительного понижения стоимости ни при покупке, ни при аренде. Дно пройдено. А вот подорожать аренда может. «В 2017 году вероятно оживление экономики, однако это не очень существенно скажется на зарплатах, при этом ставки аренды могут вырасти из-за возросшего спроса со стороны российских граждан», — говорят аналитики.

По-прежнему будут действовать все федеральные программы: ипотечные, материнский капитал. Кстати, севастопольцы благодаря поддержке государства активно улучшают свои жилищные условия. Так, 57% сделок с недвижимостью совершают местные жители.

С 2017 года кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физлиц начнут проводить не рыночные оценщики, а государственные. Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ). Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Многие граждане получили налоговые извещения с неоправданно завышенными суммами. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, было не под силу самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Теперь перед местными властями отвечать за оценку будут конкретные юрлица — бюджетные учреждения, которые на постоянной основе обязаны аккумулировать и уточнять информацию об объектах, реагировать на ошибки и исправлять их.

Кроме того, с 1 января кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее объединяются в единую систему учета и регистрации. По новому закону установлен единственный случай отказа в приеме документов (например, если не предъявлен паспорт). Общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен: 5 рабочих дней — для кадастрового учета; 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации; 7 рабочих дней — для госрегистрации прав. Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации увеличиваются на два рабочих дня.

Насколько эффективно будет работать объединенная структура, станет понятно уже через несколько месяцев.