Что такое незначительная доля в недвижимости и как ее принудительно выкупить

Что такое незначительная доля в недвижимости  и как ее принудительно выкупить

В повседневной жизни граждане могут сталкиваться с ситуацией, когда собственниками объекта недвижимого имущества (квартира, жилой дом, земельный участок) могут являться несколько лиц. Такие ситуации возникают вследствие раздела общего имущества супругов, приватизации жилья, получения имущества в порядке наследования, дарения, иных сделок. В таких случаях в соответствии со ст. 244 ГК РФ общей собственностью является имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Если имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности, то такая собственность определяется как долевая, а если без определения таких долей—как совместная. По общему правилу общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так законодательством установлен режим совместной собственности на имущество, нажитое супругами во время брака, имущество фермерского хозяйства, имущество общего пользования, приобретенное или созданное садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия—в порядке, устанавливаемом судом. Доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Однако и расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, собственники также обязаны нести соразмерно со своей долей—уплата налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 248, 249 ГК РФ).
Совершенно не обязательно, что доли сособственников в праве собственности на объект недвижимого имущества будут равными, как это презюмируется ст. 245 ГК РФ. Наоборот, в большинстве случаев доли сособственников в праве собственности разные. При этом собственники являются владельцами как крупных, так и незначительных долей. Во многих случаях незначительная доля может составлять всего несколько квадратных метров площади квартиры и приобретается гражданами для получения возможности получить регистрацию по месту жительства.
Самого определения «незначительная доля» действующее законодательство не содержит, и поэтому в каждом случае размер доли определяется с учетом обстоятельств дела. По сложившейся судебной практике считается, что незначительная доля в квартире—это доля, которая меньше 1/4 части площади квартиры и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в такой квартире, что делает невозможным обособление такой собственности для проживания.
Как правило, такое обстоятельство не дает возможности владельцу незначительной доли реализовать свои права как собственника и создает препятствия для реализации своих прав собственниками крупных долей, что приводит к злоупотреблению правом и порождает споры.
—Как же суды решают споры между собственниками незначительных и крупных долей в праве на объект недвижимого имущества?
—Так, если раньше, предъявив свидетельство о собственности, владелец незначительной доли регистрировался по месту жительства, независимо от размера приобретенной доли и от того, выделена она была в натуре или нет, то в 2013 году ситуация изменилась. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 3.12.2013 г. № 4-КГ 13-32 по гражданскому делу № 2-2635/12 о вселении и об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением, истцу—владельцу незначительной доли было отказано в удовлетворении иска о вселении. При этом суд указал, что поскольку доля истца является незначительной, то ее невозможно выделить в натуре, и поэтому отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в указанном определении также отметила, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников, а обстоятельства дела дают основания расценивать действия истца по предъявлении иска о вселении в жилое помещение как злоупотребление правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика.
—Но если теперь суды, руководствуясь вышеуказанным определением, не позволят вселиться в квартиру с сомнительными намерениями собственнику незначительной доли, то что делать тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире—собственниками незначительных долей?
—Если владелец незначительной доли согласен осуществить отчуждение своей доли, то, договорившись с собственником крупной доли о цене и с соблюдением установленных правил, можно осуществить куплю-продажу незначительной доли. Так, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. В данной ситуации возникает вопрос о стоимости отчуждаемой доли. Ценообразование на рынке долей жилых помещений—специфическое: доля может быть пригодна для полноценного проживания, а может подходить только для оформления регистрации по месту жительства. Часто владельцы незначительных долей хотят получить за свое имущество завышенную сумму.
Позиция высших судов по этому вопросу указывает на то, что в случае разногласий суд должен самостоятельно определить стоимость доли исходя из имеющихся документов или экспертизы. Так, согласно п. 11 постановления пленума Верховного суда РФ от 10.06.1980 г. № 4 (в ред. от 6.02.2007 г.) «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности» при невозможности выдела в натуре денежная компенсация за долю в праве общей собственности на дом определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то по иску выделяющегося собственника размер компенсации устанавливается судом исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, отчет оценщика об оценке жилого дома и его частей (ст. 11 федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты на оплату рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома. С учетом изложенного можно констатировать, что по искам о взыскании компенсации может быть назначена судебно-оценочная экспертиза. При определении размера компенсации судом устанавливается рыночная стоимость всей квартиры. Учитывая это, рассчитывается уже стоимость конкретной доли. При этом иные участники долевой собственности вправе представлять свои доводы относительно меньшей, чем заявлено истцом, стоимости его доли. Компенсация подлежит взысканию с остальных участников долевой собственности в соответствующих долях, а не солидарно.

 

(Окончание в номере за 10 апреля 2018 г.).

 

____________________________________

 

Вы можете задать интересующие вас вопросы юридического характера по тел. 55-32-22, а в следующих выпусках «Славы Севастополя» мы дадим на них ответы.

Другие статьи этого номера