Что такое незначительная доля в недвижимости и как ее принудительно выкупить

(Окончание. Начало в номере за 3 апреля 2018 г.).

На практике могут возникнуть ситуации, когда собственник крупной доли имеет желание приобрести незначительную долю, но владелец доли отказывается ее продать.
Согласно ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения—обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в своем определении от 30.08.2016 г. № 78-КГ16-36 по гражданскому делу о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, прекращении права собственности ответчика на данную долю, возложении обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю указала, что закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК ПФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, поскольку отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Отсутствие между сторонами соглашения о стоимости выкупаемой доли не может быть принято во внимание, поскольку в случае спора о стоимости доли она определяется судом.
Пунктом 36 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 1.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в т.ч. нетрудоспособных, и т.д.
Поэтому при разрешении вопроса о наличии существенного интереса в использовании недвижимого имущества суды обязаны исследовать вопросы: связанные с наличием у владельца незначительной доли другого жилого помещения, используемого им для постоянного проживания, при отсутствии возможности достижения соглашения с другими собственниками о порядке пользования общим имуществом квартиры; о неосуществлении владельцем незначительной доли обязанностей собственника по содержанию недвижимого имущества, в т.ч. участия в оплате коммунальных расходов; об использовании ответчиком жилого помещения не с целью проживания в нем (хранение имущества): об использовании помещения в целях извлечения прибыли (сдача в аренду, осуществление предпринимательской деятельности).
Кроме того, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в т.ч. в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Таким образом, разрешая право выкупа незначительной доли в судебном порядке, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций, и поэтому решение суд может вынести лишь при наличии таких обстоятельств, в частности:
—доля сособственника незначительна, т.е. менее 1/4 части площади квартиры и при этом меньше самой маленькой изолированной комнаты в такой квартире (менее 1/3 части площади квартиры;
—выделить изолированную комнату владельцу незначительной доли невозможно вследствие незначительности размераего доли, т.е. отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности;
—невозможно выделить часть общего имущества владельцу незначительной доли, соразмерно его доле;
—владелец незначительной доли в спорную квартиру не вселялся;
—остальные собственники общего имущества (квартиры)—посторонние владельцу незначительной доли лица;
—приобретая долю в праве собственности на квартиру, владелец незначительной доли знал о том, что его доля незначительная и имеются владельцы более крупных долей в праве на такой объект недвижимого имущества;
—владелец незначительной доли этой квартиры не имеет интереса в пользовании таким имуществом;
—владелец незначительной доли не несет расходов по содержанию квартиры (коммунальные услуги) и налоги;
—владелец незначительной доли использует квартиру не для проживания в ней, а с другой целью;
—владелец незначительной доли злоупотребляет своим правом (требует вселения или регистрации в квартире других лиц, не соблюдает порядок пользования общим имуществом, нарушает правила поведения, препятствует другим собственникам в пользовании квартирой и т.д.).
Исходя из изложенного необходимо отметить, что при рассмотрении дела о прекращении права собственности на долю в общем имуществе и выплате компенсации необходимо предоставить суду доказательства досудебного урегулирования конфликта—доказательства направления претензии. В исковом заявлении необходимо указать обстоятельства, при которых незначительная доля была получена в собственность, сослаться на факты, свидетельствующие о невозможности выдела доли в натуре, совместного использования квартиры и отсутствие интереса собственника незначительной доли к владению имуществом, злоупотребления им своим правом.