Покупка недвижимости в новостройке

(Окончание. Начало в номере за 11 сентября).

 

Закон 214-ФЗ узаконивает еще две формы приобретения строящегося жилья—через покупку пая в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.
Деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) регулируется 11-й и 12-й главами Жилищного кодекса. ЖСК—это объединение покупателей жилья, которое создается под конкретный объект недвижимости. «Члены кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома», говорится в Жилищном кодексе. Члены ЖСК либо сами полностью оплачивают стоимость жилья, либо кооператив часть денег берет в банке в кредит.
Закон не определяет конкретные схемы платежей пайщиков ЖСК. Виды платежей определяются уставом кооператива. Данный порядок определяет, что кооператив может менять сумму платежей в сторону их увеличения, вводить новые платежи, что может привести к переплате за приобретаемый объект. При этом достоинством такого соглашения являются особые условия гибкой, индивидуальной схемы оплаты. Например, в ЖСК (в отличие от ДДУ) не обязательно выплачивать всю стоимость квартиры до ее сдачи в эксплуатацию, а можно, вселившись, продолжить платить за жилье (обычно такая рассрочка составляет 3-5 лет). Однако до полной выплаты пая собственником квартиры будет оставаться кооператив.
Деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) регулируется федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Согласно закону, ЖНК—это «потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов». В отличие от ЖСК жилищно-накопительный кооператив наделен правом на строительство нескольких объектов.
ЖНК устроен по принципу взаимопомощи: половину стоимости квартиры член кооператива оплачивает в качестве первоначального паевого взноса, другую половину ему ссужает «из общего котла» кооператив. Чтобы стать собственником квартиры, надо выплачивать проценты по этой ссуде.
Закон устанавливает перечень взносов членов ЖНК. Это вступительный взнос, который платится единовременно при вступлении в кооператив, членский взнос, который платится ежемесячно и расходуется на текущую деятельность кооператива, и паевой взнос, который платится регулярно и идет на оплату стоимости квартиры по частям. В данном случае ЖНК—более гарантированная форма, чем ЖСК, который может бесконтрольно устанавливать новые платежи.
Однако нужно помнить, что ЖНК доплачивает за квартиры из тех денег, которые вносят другие пайщики, что предусматривает риск недостаточности средств на оплату квартир в случае уклонения одного или нескольких участников от исполнения условий по финансированию договора (эффект финансовой пирамиды). При ликвидации ЖНК в случае невнесения членом ЖНК паевого взноса в полном объеме и если он не имеет возможности в краткие сроки исполнить данное условие, законом установлена утрата пользования жилым помещением с возвращением внесенной в качестве пая суммы взносов при выходе из кооператива.
Третьей законной схемой привлечения инвестиций граждан в строительство является выпуск жилищных сертификатов.
Застройщик выступает эмитентом ценной бумаги (жилищного сертификата), выпускаемой под конкретный проект. При этом, как и в случае заключения ДДУ, застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды или субаренды участок земли и утвержденную проектную документацию.
Номинальная стоимость сертификата индексируется исходя из рыночной цены на недвижимость и устойчивости финансового положения застройщика. В ситуации стабильного рынка для инвестора, который ставит себе цель в первую очередь выгодно вложиться, а не приобрести жилье, это несомненный плюс. Он может перепродать жилищный сертификат и получить за него больше, чем потратил.
В данном случае независимо от индексации жилищного сертификата для дольщика при приобретении квартиры существует риск аннулирования внесенных средств в случае падения стоимости жилищного сертификата на рынке.
Жилищный сертификат—это ценная бумага, она может изменяться в цене в очень широком диапазоне по определению. Цена её определяется как макроэкономическими рыночными факторами, то есть динамикой цен на недвижимость, так и корпоративными рисками эмитента. Жилищный сертификат может обесцениться, как любая другая ценная бумага. Это те риски, которые покупатель сертификата несет, избрав сертификат, а не банковский кредит. Банковский кредит на покупку жилья, ипотека имеют более высокие тарифы оплаты, но при этом являются гарантией получения результата в виде объекта строительства.
Кроме того, недостатком указанной схемы приобретения жилья является отсутствие условия о индивидуализации объекта строительства. По определению, жилищный сертификат—это эмиссионная ценная бумага, номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в его денежном эквиваленте и которая предоставляет её владельцу право на приобретение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме, построенном за счет средств, полученных от размещения таких ценных бумаг—облигаций. Данные о конкретной квартире в такой бумаге не содержатся, из-за чего между держателями ценных бумаг могут возникать споры—это те риски, которые несет покупатель сертификата в обмен на более высокую доходность за счёт более низкой цены фактического приобретения жилья.
Следует отметить, что любая схема содержит свои недостатки в случае изменений материального состояния застройщика. Поэтому дольщику в любом случае необходимо проводить тщательный анализ репутации и состоятельности застройщика (изменение конъюнктуры рынка и т.д.), а также соответствие разрешительной документации установленным законом нормам и порядку. Помощь в данных ситуациях может состоять в обращении к объективному третьему лицу. Им может выступить банк, страховая компания или юридическая компания.

 

_________________________

 

Вы можете задать интересующие вас вопросы юридического характера по тел. 55-32-22, а в следующих выпусках «Славы Севастополя» мы дадим на них ответы.

Другие статьи этого номера