Способы управления многоквартирным домом

Способы управления  многоквартирным домом

В субботнем номере газеты «Слава Севастополя» была опубликована статья Госжилнадзора Севастополя «Управление многоквартирными домами. Как правильно определиться со способом», в которой были описаны существующие способы управления многоквартирными домами.
В настоящей статье мы продолжим раскрытие данной темы и более подробно остановимся на особенностях того или иного способа управления, его достоинствах и недостатках.
Как мы писали ранее, жилищным законодательством предусмотрено всего три способа управления многоквартирным домом. Это непосредственное управление самими собственниками помещений такого дома, управление товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом), управление управляющей организацией.

 

Достоинства и недостатки различных вариантов:

1. Непосредственное управление многоквартирным домом

Данный способ может быть реализован только в доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати. В доме, в котором более тридцати квартир, непосредственное управление как способ управления многоквартирным домом реализовано быть не может.
Практика показывает, что непосредственное управление представляется наименее эффективным способом управления многоквартирным домом и, как правило, реализуется в многоквартирном доме, где не образовалась инициативная группа, способная создать товарищество собственников жилья и взять на себя управление домом, где собственники помещений недостаточно информированы о преимуществах того или иного способа управления, где большинство собственников рассчитывают самостоятельно решить вопрос минимизации стоимости жилищных услуг, поскольку в данном случае отсутствует необходимость внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Однако это не снимает с собственников помещений в таком доме обязанности по содержанию и ремонту общего имущества. В данном случае собственники помещений должны самостоятельно решить вопрос, кто и каким образом будет производить уборку придомовой территории и лестничных клеток, проводить ремонт общедомовых инженерных систем, подъездов, крыш фасадов и т.д., кто будет отвечать за качественное и
своевременное предоставление коммунальных услуг.
При непосредственном управлении собственники на общем собрании должны принять решение, с кем заключить договоры на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Как правило, такие договоры заключаются с управляющими организациями, поскольку они имеют опыт в предоставлении данных услуг, необходимый штат работников (дворники, сантехники, электрики и т.д.) и соответствующую материально-техническую базу. В данном случае собственники вносят плату за жилищные услуги в объеме, согласованном сторонами.
Чтобы не проводить общее собрание по текущим вопросам, собственники могут выбрать одного из них или иное лицо, которое будет представлять их интересы и обладать правом подписи. Для этого ему необходимо иметь письменную доверенность от всех или большинства собственников.
Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что рассматриваемый способ предполагает децентрализацию управления многоквартирным домом, которая не будет способствовать профессионализму в решении текущих задач, кроме того, зачастую собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества.

 

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ)

Для оценки способа данного управления целесообразно выделить следующие основные особенности этого способа управления.
Во-первых, ТСЖ—некоммерческая организация, объединяющая собственников жилья в многоквартирном доме.
Во-вторых, основная цель ТСЖ—управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. При этом управление подразумевается в широком смысле этого понятия, включающего управление финансами, содержание и ремонт общего имущества, обеспечение коммунальными услугами, управление капитальным ремонтом, то есть всеми сторонами единой системы управления домом.
Товарищество собственников жилья—юридическое лицо. Для его создания необходимо пройти государственную регистрацию как юридическое лицо и получить все соответствующие документы. ТСЖ создается в форме товарищества собственников недвижимости (ТСН), поскольку в многоквартирном доме, как правило, помимо жилых помещений (квартир) существуют и нежилые—офисы, магазины и т.д. Их собственники также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирных домах и обязаны вносить плату за содержание и ремонт такого имущества, коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды, вывоз твердых коммунальных отходов и т.д. Они также заинтересованы в качественном предоставлении данных услуг и могут являться полноправными членами такого товарищества. При этом стоит отметить, что нередко встречаются случаи, когда площадь нежилых помещений значительно превышает площадь квартир, в таких случаях собственники нежилых помещений пропорционально площади находящегося в их собственности нежилого помещения обладают большим количеством голосов, чем собственники квартир.
Работа товарищества определяется нормами Жилищного кодекса РФ. ТСЖ (ТСН) несет ответственность за предоставление как жилищных, так и коммунальных услуг.
ТСЖ может быть выгодно в условиях крупного многоквартирного дома, а если квартир и нежилых помещений немного, содержание дома для собственников может оказаться слишком затратным.
Основными достоинствами данного способа управления являются:
• все денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
• возможность самостоятельно нанимать организации или работников для содержания, ремонта и обслуживания общего имущества;
• возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы.
Главный недостаток такого способа управления—далеко не все жители своевременно платят за жилищно-коммунальные услуги, из-за этого нарушается финансовая устойчивость ТСЖ. В итоге денег может элементарно не хватать на оплату услуг по вывозу мусора, уборке подъездов, придомовой территории, проведение работ по ремонту общего имущества и т.д.

 

3. Управление управляющей организацией

Это самый распространенный способ управления домами. Все работы по содержанию и ремонту большинства многоквартирных домов в г. Севастополе и в Российской Федерации в целом проводятся специалистами управляющих организаций. Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая организация выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением правительства РФ от 3.04.2013 г. № 290, и указаны в договоре управления многоквартирным домом.
Управляющая компания получает в свое распоряжение все финансовые ресурсы, образованные вследствие перечисления на ее расчетный счет платы собственников помещений в многоквартирном доме за жилищно-коммунальные услуги, и несет полную ответственность за эксплуатацию дома в соответствии с утвержденными правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Управляющая компания относится к числу коммерческих организаций, основной целью которых является получение прибыли. Однако это обстоятельство не исключает качественного выполнения договорных обязательств по управлению многоквартирным домом, а наоборот, может стимулировать поиск оптимальных организационных и технических решений, позволяющих повысить качество обслуживания при уменьшении необходимых затрат, следовательно, увеличить прибыль.
При этом управляющая организация может нанимать другие подрядные организации, но вся ответственность за качество услуг и выполнение работ возлагается именно на данную управляющую организацию.
Управляющая компания отличается масштабом своей деятельности, то есть возможностью осуществлять управление значительно большим количеством многоквартирных домов, чем это может позволить себе ТСЖ, а также значительно большей стабильностью в работе, способностью к нормальному функционированию в сложных экономических условиях при выбытии по какой-либо причине одного из руководителей.
Управляя значительным количеством многоквартирных домов и имея штат необходимых специалистов, управляющая компания имеет существенные возможности для маневра трудовыми и материальными ресурсами, сосредоточивая их при необходимости на участках, требующих особого внимания, например при возникновении аварийных ситуаций.
Для того чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор управления многоквартирным домом. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя, как говорилось в предыдущей статье, определяется по результатам открытого конкурса, который организует департамент городского хозяйства Севастополя.
Однако хочется отметить, что в настоящее время далеко не все управляющие компании полностью соответствуют своему профессиональному назначению. Предпочтение стоит отдавать не тем из них, которые обещают вложить в управление многоквартирным домом большее количество финансовых ресурсов, а тем, которые обладают устойчивой материально-технической базой и разнопрофильными специалистами, способны не на словах, а на деле обеспечить должное содержание многоквартирного дома.
Подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод о том, что вопрос надлежащего управления многоквартирным домом может эффективно решить только управляющая компания или ТСЖ, поскольку не стоит надеяться, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники его помещений могут стать профессиональными управленцами.
Оба способа управления многоквартирными домами (как управляющей организацией, так и ТСЖ) конкурентоспособны, и каждый из них при определенных условиях может обеспечить должное управление многоквартирным домом.
В следующей статье рассмотрим вопросы, связанные с созданием и деятельностью ТСЖ.

 

Госжилнадзор Севастополя.

Другие статьи этого номера