10o
Дорогое удовольствие—жить в Севастополе в своей квартире! Эксперты предрекают, что цены будут только расти. Впрочем, повторять, как мантру, «все подорожает!»—проще всего. А вы, уважаемые эксперты, попробуйте создать позитивный прогноз. Слабо? Мы попробовали—и вот что получилось.
Особый ландшафт
Высокая стоимость жилья в Севастополе определена самой природой. Нет, речь идет даже не о чудесном климате и море. Скорее, о географическом положении и ландшафте. Вот как эту проблему описывают специалисты.
Большинство больших городов развивается во всех направлениях. Кварталы при необходимости пристраиваются с севера, юга, запада и востока. Например, Краснодар: население его удвоилось за десятилетие, а цены пусть и выросли, но незначительно. Поле для застройки в Севастополе же с учетом сложного рельефа—ничтожно: несколько участков на границе города и перспектива реновации бывших промышленных зон. Вот и все. В такой ситуации любое минимальное повышение спроса мгновенно вызывает резкий рост цен.
Начиная с 2015 года основными покупателями недвижимости в Севастополе были приезжие: с их участием было совершено более 2/3 всех сделок. Однако сейчас наступил такой период, когда переезд в Севастополь из любого города России, кроме Москвы или Питера, становится проблемой. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Севастополе стартует от 2,3-2,5 млн руб. за малогабаритную или новую без ремонта, вселиться в которую возможно только через пару лет. Цена на комфортную «однушку» в хорошем районе начинается уже от трех миллионов.
В большинстве городов средней полосы Росии за 2,5 млн можно претендовать на трехкомнатную квартиру. Это значит, что в 2018-2019 годах цены на недвижимость практически закрыли Севастополь для семей из провинциальной России. Еще пару лет назад с горем пополам можно было переехать из трех комнат на «материке» в две в Севастополе. Сейчас даже однокомнатная квартира может оказаться недоступной.
Спекулянт в опасности!
Еще одна категория покупателей со стороны—спекулянты. Инвесторы приобретают квартиры там, где они начинают дорожать, сдают в длительную аренду, а затем, когда цена достигает пика, продают, получая двойную прибыль от разницы в стоимости и от найма. Сейчас есть основания полагать, что интерес к Севастополю у инвесторов утихает.
Кстати, покупать квартиры в Севастополе для сдачи в аренду невыгодно. Доходность квартир не превышает 6-7% в год, что сопоставимо с депозитами «Сбербанка». При этом сдача квартиры в аренду несет ощутимый риск для сохранности ее имущества.
Высокий спрос на недвижимость в Севастополе рано или поздно будет уравновешен с ценами. Однако баланс между спросом и предложением может не устроить спекулянтов, которые начнут продавать квартиры. А так как доля такой недвижимости очень высока, это и может сдвинуть цены в нужном направлении.
Ждем с нетерпением
Поводом для этой статьи стали данные о средних ценах на недвижимость в Севастополе, которые опубликовал «Крымстат». В течение второго и третьего кварталов они практически остались стабильными. Во втором квартале на 2% выросла стимость «квадраты» в новостройках. Цены на вторичном рынке оставались неизменными, снижаясь на десятые доли процента.
Середина года—это самый активный период на рынке недвижимости. Более того, замедление роста цен происходит одновременно с сокращением количества новостроек. В 2019 году началось строительство только двух жилых комплексов. Станет ли эта ситуация закономерной или превратится в статистическую аномалию—будет понятно только в следующем году. Но, опираясь на эти данные, можно ли исключать снижение цен на недвижимость в будущем?
По данным «Крымстата», по итогам третьего квартала средняя стоимость квадратного метра в новостройке составила 67,6 тыс. руб., а на вторичном рынке—72,1 тыс. руб.
Интернет-источники, ориентирующиеся на сайты по продаже недвижимости, приводят, как правило, другую статистику со стоимостью квадратного метра примерно на 15-20% выше официальных данных. Но противоречия здесь нет. В Интернете учитывают заявленную продавцом цену и анализируют только часть предложений, сделка по ряду из которых так и не будет совершена. Официальная статистика ориентируется на совершенные сделки, определяя не рекламную, а реальную цену.
Квартиры «под паром»
Снижение цены на квартиры нельзя исключить при значительном увеличении роста строительства жилья, который в Севастополе возможен вскоре после принятия генерального плана. Однако в городе-герое есть огромное количество квартир «под паром». Они находятся без движения потому, что их владельцы ждут роста цен. Даже если часть этого жилья будет выставлена на продажу, это вполне компенсирует дефицит новостроек.
Другая причина—начало роста цен на недвижимость в регионах, которое продолжалось практически весь 2019 год. Это может показаться парадоксальным, но тем же спекулянтам региональные рынки могут показаться интереснее, так как доходность от сдачи квартир гораздо выше—8-10% от стоимости в год.
Но если в определенный момент времени удастся совместить оба фактора—начало массового строительства и отток спекулятивных денег,—результат превысит любые самые смелые ожидания. А почему бы и нет?
Валерий Нек.
Фото Д. Метелкина.
