Я себе построю дом: чего нужно опасаться при покупке земли в Севастополе?

Как изменения в законодательстве повлияют на сведения, размещенные  на индивидуальных  лицевых счетах  севастопольцев

«Вы продаете участок? А домик есть? Хоть какой, лишь бы можно было жить!»—знакомые слова для всех, кто продавал дачу. В Севастополе—рекордный спрос на участки в садовых товариществах. Для одних домик у моря—мечта, для других—возможность недорого решить жилищный вопрос. Но, независимо от причин, очевидные преимущества такого шага влекут за собой менее очевидные последствия.

 

Головокружительная статистика

Строительство частных домов в Севастополе идет просто невероятными темпами. В течение всего 2018 года в эксплуатацию было сдано 1040 частных домов. В прошедшем 2019-м количество выстроенных домов увеличилось более чем в три раза—до 3320 жилых строений, средняя площадь которых составила 122 кв.м.
Есть две причины столь значительного роста рынка. Во-первых, стоимость квартир в Севастополе значительно превысила цены на строительство частного дома аналогичной площади, во-вторых, вступивший в силу с 2019 года федеральный закон ФЗ-217 дал возможность прописываться в садовых товариществах (разумеется, при соблюдении определенных условий). Часть из вновь зарегистрированных домов уже стояли на дачных участках.

 

Если повезет…

«Мы приехали в Севастополь, имея на руках 2 млн рублей. Семье из 4 человек с такими деньгами на квартиру рассчитывать бессмысленно. И мы купили участок на Красной горке за 1,4 млн и еще за 600 тыс. руб. построили небольшой 3-комнатный домик, который теперь постепенно обустраиваем»,—рассказал Алексей, один из наших собеседников.
Специалисты говорят, что строительство небольшого домика площадью 60-80 кв.м вместе с участком может стоить 2,5-3 млн рублей. То есть это сопоставимо со стоимостью 1-комнатной квартиры. Чудес вообще-то не бывает, и если стоимость участка слишком низкая, непременно объявятся и проблемы, решение которых может быть значительно дороже очевидной экономии. Впрочем, многие ситуации и вовсе окажутся неразрешимыми.
За прошедшие пять лет около 2500 участков, приобретенных в последние годы, были востребованы по суду обратно в госсобственность, и это далеко не все сюрпризы, которые может преподнести севастопольская земля.
Среди всех подводных камней этого рынка мы разыскали три самых острых, торчащих у самой кромки воды, но все-таки незаметных для неопытного взгляда.

 

Дважды вне закона

Итак, минимум 2500 человек могут рассказать, как их мечта о жизни на берегу моря разбилась о прибрежные камни. На сегодняшний день в большинстве исков в суд о возвращении земель в пользу города рассматривались участки, которые незаконно были выделены под ИЖС в Ласпи, на Сапун-горе, в заповеднике «Херсонес Таврический», в районе аэродрома на мысе Херсонес и еще во многих местах, откуда земля вернулась в собственность города. Более 25 кооперативов и коттеджных поселков полностью или частично оказались вне закона.
Ошибочно мнение, что суды по возврату земли начались только после возвращения Севастополя в родную гавань. Например, против печально известного кооператива «Беркут-8», вознамерившегося застроить земли «Херсонеса Таврического» и одноименного аэродрома, еще в 2013 году было подано около 100 исков.
Ситуация доходила до абсурда: земельные наделы нарезали прямо на бетоне взлетно-посадочной полосы.
Но даже сейчас, когда все точки над «i» расставлены, то и дело всплывает предложение, «слишком хорошее, чтобы быть правдой», и ждет своего несчастного легковерного покупателя.
Сразу стоит оговориться, что все попытки узаконить своё право на такой якобы «железобетонный» участок обречены на провал, независимо от обстоятельств сделки. Единственное, что возможно, так это попытаться востребовать деньги у продавца.

 

Без права на амнистию

На фоне описанных выше проблем приобретение участка в садовых товариществах кажется хорошей и безопасной альтернативой. Во-первых, большинство дач раздавали еще в СССР, а значит, юридических проблем не будет, во-вторых, многие СТ находятся непосредственно в черте города и в-третьих, можно купить участок с домиком и жить на своей земле, пока строится основной коттедж, экономя на аренде.
Неужели все настолько хорошо и прекрасно? Увы, но и при приобретении участка в СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество.—Авт.) могут возникнуть две проблемы с очень дорогими последствиями.
«Сейчас такие случаи встречаются реже, но проблема все еще актуальна. Нужно обратить внимание на предложение о покупке участков по членской книжке садового товарищества. Нередко такие наделы пытаются продать по полной коммерческой стоимости. Проблема в том, что право на бесплатную приватизацию участков в СТ сохранено только за людьми, ставшими членами кооператива до 1 марта 2015 года. Если покупатель приобретает членскую книжку, за ним право на бесплатную приватизацию, скорее всего, не сохраняется. И уж точно такие участки должны стоить намного ниже рыночной цены»,—рассказали нам в гильдии риэлтеров Севастополя.
В ловушку с дачной амнистией попало немало покупателей из регионов, которые незнакомы с местными региональными особенностями. В Севастополе дачная амнистия продлена до 2023 года, но только для действующих членов товариществ. Разумеется, при продаже членской книжки о таких нюансах предпочитают помалкивать.

 

По вторникам и пятницам

Другая проблема—коммуникации, а точнее—их отсутствие. Обычно в объявлениях о продаже дачи пишут так: «Электричество, вода по графику, газ в перспективе». Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что пиковой мощности электросети недостаточно для обогрева дома в зимнее время, вода по графику—это по часу два раза в неделю в дачный сезон, а перспектива подключения газа—чисто гипотетическая. А то, что сосед смог пробурить скважину на участке, не означает, что это получится у вас. В результате коммуникаций либо не будет вообще, либо их стоимость окажется запредельной.
На сегодняшний день вопрос с коммуникациями—самый острый и сложный. Причем в каждом СНТ он свой, двух одинаковых ситуаций практически не бывает. Если юридическую чистоту участка проверить можно со 100-проц. уверенностью, то о сложностях благоустройства можно узнать только на своем опыте.
«При покупке участка можно верить продавцу на слово, только если он говорит, что на участке ничего нет: ни воды, ни газа, ни электричества. Во всех других случаях все необходимо проверять самостоятельно: опрашивать соседей, задавать вопросы председателю товарищества, искать информацию на форумах, консультироваться со специалистами по недвижимости. Чем ниже цена, тем сложнее найти идеальный участок. Но и при высокой стоимости растет цена ошибки, тем более что многие проблемы могут всплыть уже после начала строительства дома»,—рассказывают риэлтеры.
…Покупка земли в Севастополе—как первый прыжок с парашютом: без инструктора не обойтись. Причем в отличие от покупки квартиры здесь необходима помощь профессионального юриста, «собаку съевшего» на земельных вопросах. Опытный специалист оценивает не только текущее состояние дел, но и перспективы развития территории. Например, изменения, предусмотренные в проекте генплана.
А «хорошей» земли в Севастополе гораздо больше, чем проблемной. И в этом—тоже проблема…

 

Валерий НЕК.

Другие статьи этого номера