Как недвижимость Севастополя «знобит» после пандемии?

По всей России регистрируют снижение цен на недвижимость, которую не спасают даже рекордно низкие проценты по ипотеке. Для многих, кто ждал удобного случая для покупки жилья, это шанс получить больше за те же деньги. И только Севастополь, как истинная морская крепость, держит оборону, не уступая ни рубля от цены своих «золотых» квадратных метров.
Несмотря на то, что всю экономику этой весной встряхнуло как при хорошем землетрясении, севастопольские цены на жилье не отступили ни на йоту. Но насколько долго они смогут еще сопротивляться естественному ходу событий и законам экономики—вопрос открытый.

Сон в самоизоляции

По словам специалистов отрасли, в апреле и мае активность рынка недвижимости снизилась в несколько раз. В Севастополе подавляющая часть сделок проходит с участием жителей других регионов или даже государств: примерно две трети продавцов и покупателей не являются постоянными жителями Севастополя. Всеобщие ограничения и закрытые границы заморозили рынок недвижимости, оставив риэлторов в тревожном ожидании на долгих два месяца.
При этом цены на недвижимость также оказались практически замороженными, никаких видимых изменений на рынке не происходило.
Примерно так же обстояли дела и с наймом жилья. В период пандемии спрос на квартиры уменьшился в разы. Многократно снизился поток мигрантов и туристов, соответственно, многие тысячи квадратных метров арендных квартир остались пустыми.
В течение апреля и мая стоимость аренды квартир снижалась, но особенно повезло тем, кто искал новое жилье в начале июня, когда практически все переезды в Севастополе были связаны с поиском более дешевой квартиры. Перед началом туристического сезона снять квартиру дешевле 15 тыс. рублей в месяц было несложно. Более того, создалась довольно редкая ситуация, когда квартиру легко можно было снять напрямую у ее владельца, минуя посредников. А это дополнительная экономия минимум шести тысяч рублей.

Новый сезон, новые надежды

Традиционный способ быстро заработать для севастопольцев—сдавать квартиру посуточно. Большинство владельцев доходного жилья с началом нового туристического сезона рассудило именно так. Из-за довольно «голодной» весны люди пытаются использовать все возможности для получения дохода. В результате рынок найма жилья серьезно «перекосило». В одном из агентств недвижимости нам рассказали, что львиная доля владельцев квартир пытается сдать жилье посуточно, а долгосрочная аренда осталась практически без предложений.
Долгосрочная аренда начала дорожать. Минимальная цена за оборудованную квартиру в Севастополе подскочила с 15 до 17 тыс. руб. в месяц. Насколько это оправданно? Большинство риэлторов предвидят, что как только сезон начнет «остывать», снизятся и аппетиты владельцев жилья. Причем вполне возможно, что очень существенно.
—Сейчас более-менее недорогие квартиры уходят практически сразу. Большинство предложений—в течение нескольких часов, даже опубликовать объявления не успеваем. Я думаю, что ситуация изменится в конце сезона и цены на долгосрочную аренду снизятся,—рассказывает риэлтор Ирина.
Интересно, что перед пандемией в январе и феврале риэлторы в Севастополе жаловались на резкое снижение спроса на аренду квартир, не характерную даже для низкого сезона, и если эта тенденция сохранится, снижение цен будет ощутимым.
Интересно и то, что посуточная аренда в Севастополе в этом сезоне в среднем ниже, чем год назад, что также говорит о существенном «перекосе» на этом рынке.

Дом у моря—дорого!

Главный довод в пользу того, что квартиры продолжат дорожать,—мораторий на выдачу разрешений на строительство, введенный правительством Севастополя до принятия генерального плана. Скорее всего, это событие случится до конца осени. Новостройки в городе заканчиваются, и спрос на жилье растет. Но есть мнение, что все произойдет с точностью до наоборот.
Уже в прошлом году появились первые ласточки, говорящие о том, что все не так однозначно. Так, в августе прошлого года произошло внезапное снижение спроса, в результате цена резко пошла вниз. Квартиры с пометкой «срочно» предлагались чуть ли не на треть ниже своей привычной цены. В сентябре ситуация выправилась, но и удорожание квадратного метра замедлилось.
Сейчас рост цен все еще продолжается, но уже многие агентства недвижимости говорят, что при стабильно высоком количестве предложений спрос на недвижимость на Гераклейском полуострове падает.
—Предложение, конечно же, сейчас превышает спрос, так как рынок недвижимости в Севастополе сильно переоценен,—считает президент ассоциации риэлторов «Недвижимость Севастополя» Григорий Апресов.—Основу спроса составляют люди, которые переезжают к нам из небогатых регионов России. В принципе, они готовы заплатить за покупку квартиры от двух до четырех миллионов рублей, рассчитывая на двух,- трехкомнатную квартиру, но реально за эти деньги сейчас можно купить однокомнатную.
По мнению эксперта, реальная стоимость квадратного метра может быть значительно ниже заявленной:
—Та цена квартир, которую указывают в рекламе, практически не меняется последние месяцы. Но продаются сегодня только те объекты, где хозяева готовы торговаться, понимая, что по завышенной цене они свою недвижимость не продадут. Сейчас можно приобретать квартиры, когда покупатель идет на уступки.

«А миллиончик не скинете?»

О разрыве между реальными ценами и желаемыми говорит и статистика. Так, по данным «Крымстата», в последнем квартале 2019 года цена квадратного метра жилья в Севастополе составила 70 тыс. руб. Но рекламные интернет-сервисы говорят при этом, что средняя стоимость метра выше 90 тыс. рублей. То есть разница между ценой в объявлении и в договоре может составлять 20-25%
Стоит сказать, что вскоре после принятия нового генерального плана начнется интенсивное выделение участков под многоэтажную застройку, и вполне возможно, что поток новых предложений от застройщиков окончательно изменит ситуацию в городе, сделав цены на недвижимость более доступными для севастопольцев.
На момент подготовки этой статьи самым бюджетным предложением на вторичном рынке Севастополя стало объявление о продаже малосемейки на первом этаже пятиэтажного дома в районе проспекта Победы площадью 22,5 кв. м. Стоимость этой квартиры—2,1 млн руб. По рассказам риэлторов, конечная цена подобных квартир может в ходе сделки снизиться и до 1,8 млн рублей.
На «Летчиках» точно такой же вариант мы нашли за 2,45 млн рублей. А вот цены на стандартные квартиры начинаются от 2,7 млн рублей, но это опять же, без учета возможного торга.

Валерий НЕК.