Нежилое помещение в многоэтажке. Кто за что платит?

В главное управление государственного жилищного надзора Севастополя поступает множество обращений по вопросу использования нежилых помещений в многоквартирных домах, начислению платы за коммунальные услуги в таких помещениях. При этом большинство заявителей полагают, что такие помещения должны быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, возвращены им в пользование и в дальнейшем будут использоваться ими по своему усмотрению (как правило, для последующей их передачи в аренду и использования полученных средств для содержания многоквартирного дома, естественно, со снижением размера квартплаты). Кроме того, бытует мнение, что жильцы в многоквартирном доме также оплачивают коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, в том числе с учетом площади таких нежилых помещений.
Однако насколько верны подобные предположения? Считаем необходимым предоставить следующие разъяснения по данным вопросам.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее—ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
—помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
—иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» раскрыто и в «Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 6.05.2011 г. № 354 (далее—«Правила…»), в соответствии с которыми—это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих «Правилах…» приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
То есть одним из основополагающих критериев, согласно которому помещение в многоквартирном доме не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, является принадлежность его отдельному собственнику—физическому или юридическому лицу, а также такое помещение может находиться в государственной собственности, и на указанные помещения также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности.
В связи с этим собственники помещений в многоквартирном доме не вправе претендовать на передачу таких помещений в их собственность.
Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.
Они обязаны нести расходы по оплате коммунальных услуг—отопления согласно занимаемой общей площади, газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, потребляемых при содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги, указанных в «Правилах…», применяется понятие «общая площадь всех жилых и нежилых помещений», и здесь используется именно площадь помещений, которые принадлежат отдельным собственникам. Помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.
Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. При этом, если такие помещения в подвале или цоколе оформлены как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, расчет будет производиться как для нежилых помещений. Однако если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то они относятся к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно, и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях, будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.
Если же помещения в подвале или цоколе, которые относятся к общему имуществу, например сдаются в аренду, то для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, размер платы, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.
Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений, используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения, необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

Пресс-служба Госжилнадзора Севастополя.