Чего же стоило свой дом построить… в самом начале ХХ века в городе-герое Севастополе?

Вопрос отнюдь не риторический. Обращаясь к оригиналам протоколов заседаний земельной комиссии Севастопольской управы столетней «выдержки», поневоле приходишь к мысли о том, что новое — это хорошо забытое старое. Подобно тому, как в трудах Анри Пуанкаре были заложены все основные формулы теории относительности задолго до момента озарения этой идеей великого Эйнштейна….В распоряжение редакции от нашего земляка, члена совета Украинского геральдического общества Олега Маскевича поступил весьма любопытный документ, датированный 11 апреля 1903 года, а именно: протокол заседания комиссии, обсуждавшей вопрос о нарезке новых кварталов в районе Малахова кургана и об условиях продажи там земли под жилую индивидуальную застройку.

Антон Чехов примерно в год этого заседания пророчески предсказал, что через 200 лет люди откроют 6-е чувство, но вишнёвые сады будут вырубать ещё безжалостнее. Минула половина означенного срока, о наличии в мозгу экстрасенсорных зон с дофаминовыми рецепторами уже никто не спорит, а сады у нас, увы, вырубаются порой по распоряжениям, нацарапанным в бане на голой коленке высокого чиновника…

Но опустимся к земельным наделам. Заинтересованный читатель может досконально изучить публикуемый сегодня редкий документ, изданный властями Севастополя 109 лет назад, и убедиться, что в те времена так вот, запросто, заполучить какого угодно размера участок, чтобы через короткое время его перепродать, было просто делом немыслимым. Многочисленные современные примеры прокурорских зачисток последствий дерибана севастопольских земель в первом десятилетии ХХI века — привычное криминальное чтиво на страницах местных газет. И как не привести тут по случаю одну из знаменитых крылатых фраз генерала Лебедя: «У нас всегда так: как какая-нибудь большая свалка, так обязательно стоит кривенький деревянный заборчик. Снаружи — заборчик, а внутри — боже ж ты мой!»

И последний по случаю печальный афоризм эпохи одноразовых стаканчиков: «Трёхэтажные дачи — это современные пирамиды: размеры поражают, происхождение — загадка…»

Но вернёмся к рассматриваемому документу — прапрадеду нынешних аналогичных решений горсовета. Ниже мы предложим высокопрофессиональному специалисту в сфере градостроения провести кое-какие параллели между практикой выделения и продажи земель в черте города народными избранниками в 1903-м и 2012 годах. А пока можно отметить то, что просто лежит на поверхности.

А именно: сто лет назад человеку, чтобы купить у громады землю под застройку, не надо было её искать годами без опасений, что она непременно окажется только вчера уже купленной; не подлежащей продаже, т.к. под ней пролегает важный элемент подземных коммуникаций; участком, находящемся в военном ведомстве, и т.д., и т.п.

Во всяком случае, подробнейшей карты городских земель с белыми пятнышками под литерами «свободный участок» в арсенале севастопольских «выделителей земли» нет. Поговаривают — на стадии осуществления. А в 1903 г. были.

Это — во-первых. А во-вторых, ведь только совсем недавно Верховная Рада упростила порядок согласования всех документов, связанных с землеустройством. Подробнее — читайте таблицу (в тему). Будущему строителю собственного дома до осени-2012 предстояло пройти через сложное сито справок и разрешений. Ничего подобного не было в практике управы городским хозяйством во времена городского головы Алексея Максимова.

Однако с оптимизмом можно отметить незыблемость одного стародавнего правила: после торгов пресловутая «десятина» от вырученных средств неизменно «вливалась» в городскую казну. Как тогда, так и теперь. В 1903 году эта пошлина составляла 10 процентов, а ныне — 10,75. И эти денежки, как раньше, так и сегодня, направляются на развитие инфраструктуры громады.

КОММЕНТАРИЙ ПРОФЕССИОНАЛА

Для того чтобы наша публикация в целом была подкреплена чисто профессиональным взглядом на «параллель» столетней давности, редакция обратилась к компетентному мнению одного из специалистов городского управления градостроительства и архитектуры Наталье Васильевне БЕНЕДЫК. Итак, вниманию читателей — её комментарий к некоторым положениям протокола заседания думцев Севастополя от 11 апреля 1903 г.:

— Право слово, это весьма интересное свидетельство продуманного подхода властей города к продаже земли под жилую застройку в черте исторической части Севастополя. Архитектура часто начинается с идеи. Архитектура — это продуманная организация пространства. Городские здания собственно и формируют само пространство.

После окончания Крымской войны город еще долго лежал в руинах. Генеральный план города был разработан только к 1910 году. Севастопольцы разбирали развалины и лепили себе буквально лачуги. Застройка часто носила хаотический характер. В 80-90-е годы ХIХ века восстановление шло уже достаточно интенсивно, этому способствовало и бурное развитие капитализма. Участки в центре города значительно дорожают, увеличивается плотность застройки, достигая 80% от общей площади кварталов. Наблюдается явный дефицит территории в центральной части Севастополя, появляются многоэтажные строения среди одноэтажных улиц.

В преддверии 50-летнего юбилея обороны Севастополя, в 1899 г. был сформирован Комитет по восстановлению памятников Севастопольской обороны. Было много создано памятников, установлено мемориальных досок в честь исторических событий и конкретных их участников. Работа по восстановлению города продолжалась, именно в это время и проводилась застройка на Корабельной стороне, в частности, западных склонов Малахова кургана. И обсуждаемый документ предметно и ярко свидетельствует о том периоде.

Поэтому первое, что обращает на себя особое внимание, это то, что устроители торгов предусмотрительно записали пункт о том, что «семь кварталов… не продавать». То есть изначально были чётко выделены охранная зона и зона регулировки застройки возле Малахова кургана, который являлся ключевой позицией обороны, предназначенные для обустройства памятников первой обороны Севастополя на месте бастионов и батарей. То есть одна из центральных идей в реализации данного проекта наряду со строительством жилья — сохранение объектов историко-культурного наследия, как сейчас принято их называть.

Во-вторых, управа утвердила проект освоения территории, выдержанный в классических традициях пространственной организации улиц — прямых, с прямоугольными кварталами, т.е. по европейскому типу, что исторически соответствовало принципам застройки города, а по большому счёту, восходит к схемам планировки улиц и кварталов нашего Херсонеса, уходящим к VI веку до новой эры. Эта преемственность принципов обусловлена также особенностями рельефа и климата.

Несомненно, был учтён и печальный опыт строительства «нахаловок». В отличие от планомерной застройки Севастополя до обороны 1854-1855 гг., при восстановлении города в его застройке было допущено очень много недостатков. На окраинах возникло множество хуторов, занимавших значительные по размерам малозастроенные территории, владельцы которых позже, при уплотнении застройки, уже в конце ХIХ века куски земли продавали малоимущим в условиях довольно хаотичной нарезки. Теперь же, в реалиях 1903 г., мы наблюдаем совсем иную картину: чёткую планировочную структуру по всем правилам градостроительного искусства.

Весьма поучителен и опыт борьбы со спекуляцией участками. Заметим: в одни руки осуществлялась продажа одного-двух, но не более, и непременно рядом расположенных участков. Есть данные, что в период 1886-1887 гг. в городе было выделено 2268 земельных участков для строительства жилых домов, но четвертая часть из них не была застроена. Этот негативный опыт был учтен, и ограничения протокола заседания думцев Севастополя от 11 апреля 1903 г. выглядят вполне оправданными. В наши дни в рамках бесплатной приватизации гражданин может получить только один участок. А вот при покупке количественных ограничений нет.

При этом 109 лет назад строго оговаривались предельные размеры участка — не более 6,8 сотки, а также площадь дома — не более 54,6 кв. м.

Особого разговора заслуживает пункт, регламентирующий использование исключительно каменной кладки для возведения домов и ограждений. Южные приморские города, такие как Одесса, Николаев, Херсон и Севастополь, в силу своего географического расположения, особенностей рельефа и климатических условий испытывали дефицит древесины. Кроме того, строительство из неогнестойких материалов не гарантировало защиту от городских пожаров. Так, Одесса ХIХ века неоднократно подвергалась пожарам, поскольку там зачастую применялись неогнеупорные материалы: древесина, дранка, лепнина. Весь этот псевдоверсальский шик неоднократно пожирался огнем «под ноль».

Севастопольцы пошли иным путём. Архитекторы управы, предписывая сооружать на выделенных наделах дома и ограды исключительно из камня, а если позволяли средства, из кирпича, преследовали социально важные цели. А именно: люди, следуя положениям протокола, использовали в качестве строительных материалов природный известняк из местных карьеров, а также иные подручные камни, причём материал добывался практически под ногами, что решало, между прочим, и ещё одну очень важную задачу: многострадальная земля Севастополя очищалась от каменных завалов и россыпей, образовавшихся в результате ожесточённых военных действий.

Условие обязательного озеленения улиц и наделов по линии фасадов зданий тоже заслуживает всяческого одобрения. После окончания бомбардировок и штурмов в ходе первой обороны Севастополя город практически лишился своего зелёного пояса, многолетние деревья скосило осколками, выжгло пожарами. И срок возмужания саженцев был длительным. Так что задача повышения уровня комфортабельности и восполнения зелёных насаждений в реалиях южного города стояла весьма остро и во многом решалась именно благодаря системному, продуманному озеленению — гаранту комфортного проживания людей.

И, кстати, не абы как и не абы какие предполагалось высаживать деревья. Предпочтение предлагалось отдавать тем видам, которые плодоносили и давали плотную тень. Речь идёт о яблоневых, вишнёвых, миндалевых посадках.

И последнее. Несколько соображений о ценовой политике в реалиях 1903 г. на земельные участки в Севастополе. Более дорогие наделы (до 6,8 сотки), находящиеся на центральных улицах, соответственно оценивались по 3 рубля за одну квадратную сажень. Участки на периферии можно было приобрести по цене 1 рубль за квадратную сажень, их площадь составляла не более 3,65 сотки, что позволяло менее состоятельным слоям населения также стать владельцами земельных участков. В этом усматривается определённая забота отцов города о том, чтобы люди, далеко не зажиточные, всё-таки получили возможность иметь свою крышу над головой.

Документ, который был представлен редакцией «Славы Севастополя» для ознакомления и комментариев, конечно, весьма интересен. Он — яркое свидетельство двух посылок: первое — прошло 100 с лишним лет, а преемственность принципов застройки Севастополя чётко просматривается. Современное градостроительное законодательство предписывает, как объекты должны соотноситься с окружением — их назначение, высота, плотность застройки, размер участка, отступы от его границ. В них обобщены исторический опыт в области градостроительства с учетом всех достижений прогресса, дух эпохи, интеллектуальные тенденции.

И второе — кое-что из опыта градостроителей начала ХХ века не грех взять и нам на вооружение.

В тему

 


109 ЛЕТ НАЗАД МНОГОЕ ИЗ ЭТОГО ПЕРЕЧНЯ НЕ ОБЛАГАЛОСЬ ПОШЛИНОЙ

С 10 октября текущего года вступило в силу постановление Кабинета министров Украины N 808 о внесении изменений в некоторые его предыдущие решения. В нем определено, что ряд административных услуг гражданам предоставляется территориальными органами Госкомзема бесплатно, а именно:

— выдача выписки из Поземельной книги;

— государственная регистрация земельного участка;

— государственная регистрация госакта на право собственности на земельный участок и госакта на право постоянного пользования земельным участком;

— государственная регистрация права собственности на земельный участок в случае приобретения его на основании гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка или свидетельства о праве на наследство;

— государственная регистрация договора аренды земельного участка, изменений в него, договора о расторжении договора аренды;

— государственная регистрация ограничений в пользовании земельного участка, земельного сервитута, эмфитевзиса и суперфиция; их прекращения;

— проверка файла обмена данными о результатах работ по землеустройству в электронном виде.

Платными остаются услуги:

— извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, выкопировки из схемы экономико-планировочной зоны (для граждан — 32 грн, для субъектов хозяйствования — 70);

— справка о количественной характеристике земельного участка, разделения границ между собственниками и пользователями (21 грн);

— справка о качественной характеристике почвы (21 грн);

— замена госакта в случае порчи или утери, по желанию собственника, 182 грн).

* * *

САМОСТРОИ ОСТАЛИСЬ ВНЕ ЗАКОНА

Ввести в эксплуатацию самовольно построенные в течение 1992-2011 годов индивидуальные жилые, садовые и дачные дома, хозяйственные приусадебные здания и сооружения, а также пристройки к ним станет невозможно. Депутаты не приняли законопроект, который бы еще на год продлил действие такой нормы. Помимо этого, бесплатно принимать такие постройки в эксплуатацию должны были инспекции государственного архитектурно-строительного контроля после подачи собственником заявления. Ранее, в январе прошлого года, Верховная Рада продлила до 1 января 2013 года легализацию самостроев, возведенных до 31 декабря 2009 года, сообщают «Известия».


Только цифры

 


ВЫПОЛНЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПО РЕГИОНАМ УКРАИНЫ

За январь-октябрь 2012 года предприятиями Украины выполнено строительных работ на суму 48845,5 млн грн. Показатели Киева и Донецкой области составили наибольший удельный вес — 22,7 и 14,7% соответственно.

В целом по Украине за январь-октябрь 2012 года объем выполненных строительных работ по сравнению с соответствующим периодом 2011 года снизился на 10,2%. 22 региона Украины сократили объемы выполненных работ. Наибольший спад произошел в Житомирской (на 27,9%) и Львовской (на 25,5%) областях.

По материалам управления статистики в Севастополе.

Другие статьи этого номера