Покупка недвижимости в новостройке

Основной причиной популярности долевого строительства является финансовая—покупка жилья на стадии котлована позволяет экономить до 30% стоимости. К тому же многие покупатели со вступлением в силу закона, регулирующего долевое строительство, и поправок к нему, запретивших «серые» схемы, являются более защищенными на законодательном уровне.
На сегодняшний день к легальным схемам относятся всего три: покупка жилищных сертификатов, договор долевого участия (ДДУ), покупка через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы (ЖСК).
Сейчас на долю трех легальных схем, прописанных в 214 ФЗ, приходится менее половины от общего объема продаж квартир в новостройках. Остальные сделки проходят по «серым» схемам, имеющим высокие риски утраты вложенных в строительство средств: вексельная схема, договор соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, договор уступки прав требований.
Договор участия в долевом строительстве.
Такой договор должен содержать (ст. 4 214-ФЗ):
= определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
= срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
= цену договора, сроки и порядок его оплаты;
= гарантийный срок на объект долевого строительства.
Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства являются:
—получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок (ч. 1 ст. 3 214-ФЗ);
—наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию (ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 214-ФЗ).
Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
После регистрации договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5) документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок.
Одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной 214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком ДДУ до получения им разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст. 3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительство мнимых, несуществующих объектов.
Кроме того, ДДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3, ст. 4 214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации ДДУ осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома. Регистрация проводится застройщиком. При этом закон не запрещает дольщику сделать это самостоятельно.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика по ДДУ с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право суб-аренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 214-ФЗ). Данное положение 214-ФЗ предоставляет дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.
Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 3 ст. 6 214-ФЗ). При этом согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (п. 2 статьи 6 214-ФЗ).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 214-ФЗ). Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований закона (ч. 1 ст. 7 214-ФЗ), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 214-ФЗ.

(Окончание следует).

___________________________

Вы можете задать интересующие вас вопросы юридического характера по тел. 55-32-22, а в следующих выпусках «Славы Севастополя» мы дадим на них ответы.