Дом, которого у меня больше нет!

Как севастопольские риэлторы вскрывают преступные схемы и «дыры» в законодательстве.

Квартира в Севастополе—мечта, которая нередко разбивается о реальность. И дело не только в цене. Уж очень часто и севастопольцы, и новые жители города остаются и без денег, и без недвижимости, найдя вариант подешевле. Конечно, аферы в этой сфере—проблема скорее национальная, но кажется, что здесь, у «самого синего моря», их особенно много.
О том, какие подводные рифы ждут наших читателей в море севастопольской недвижимости, нам рассказали представители этого рынка, члены Российской гильдии риэлторов, руководители отдела продаж агентств недвижимости Светлана Задорожная и Игорь Колохов.
Светлана Задорожная считает, что в Интернете слишком много недостоверных заниженных цен на сомнительные объекты. Они-то и сбивают с толку покупателей, приезжающих в Севастополь.
С.З.:—Люди приезжают к нам с недостаточной суммой на покупку квартиры, увидев где-то в соцсетях предложения за 1,5-2 млн рублей и просят нас найти что-то подобное. Я всегда спрашиваю: вы документы видели, вы этот объект посмотрели? Ведь низкая цена—это либо местонахождение в удаленном районе, либо квартира, требующая капитального ремонта или решения проблемы с документами.
Цена на качественную квартиру в районе с хорошей инфраструктурой начинается от 3 млн. Все, что дешевле, нужно очень тщательно проверять.
По мнению Игоря Колохова, недвижимость—сфера деятельности профессионалов, и нужно очень тщательно подходить к выбору риэлтора.
«Нельзя угадать все схемы мошенничества и обмана,—говорит он.—Но можно знать правильную схему продаж, как она должна работать. То есть все необходимые законы и подзаконные акты, правоустанавливающие документы и т.д. Специального рецепта безопасной сделки не существует, каждый случай индивидуален. Двух одинаковых сделок у нас не бывает».
В первую очередь профессионалы обратили внимание на многоквартирные трехэтажки на землях индивидуальной застройки. Уж сколько копий сломано над этой проблемой, сколько людей остались без денег и нормальной крыши над головой, но новые жертвы продолжают нести деньги в строительные «рога и копыта»…
С.З.:—Это большая проблема. По закону на этих землях можно построить только дом на одну семью. Застройщики ставят на участке дом на 20-30 квартир и бросают его без документов. Люди понимают, что выкинули деньги на ветер, и бегут к нам. Но мы, разумеется, такие объекты продавать не можем. У меня был случай, о котором я рассказываю всем как о показательном. В агентство пришла бабушка. Она на все свои сбережения купила квартиру в таком доме. Пожилая женщина решила, что сможет сдавать ее, а на заработанные деньги помогать внучке. Но вскоре выяснилось, что этот дом никогда не будет сдан в эксплуатацию, а деньги просто оказались выброшенными. Но у этой бабушки, по крайней мере, было где жить, а сколько людей отдают все деньги, отложенные на квартиру?..
Впрочем, аферы с недвижимостью бывают куда более изощренными, а настоящий владелец квартиры даже не представляет, что может происходить с его жилплощадью.
И.К.:—Это был мой клиент, купивший в 2012 году квартиру. 5 лет спустя он позвонил: «Игорь, у меня квартиру «угнали». Я спрашиваю: «Как угнали? Такого не бывает!» Он: «Ну как не бывает, вот выписка из ЕГРН, там зарегистрирован новый владелец».
А дело было так. Клиент сдал квартиру арендаторам и отправил им копии документов. По ним они изготовили поддельную доверенность другого государства, оформили квартиру по российскому законодательству и продали по этой доверенности третьему лицу. Новый владелец (один из сообщников) выставил квартиру на продажу по заниженной цене. Настоящий хозяин все это время находился в Индии и ничего не подозревал.
Риэлтор, решившийся на покупку квартиры, решил проверить, всё ли в порядке с недвижимостью. По адресу он нашел родителей владельца, живущих в Москве, и от них узнал, что никто эту квартиру не продает. Разумеется, на сделку мой коллега пришел уже с сотрудниками полиции. Было следствие, был суд, и выяснилось, что мошенники таким образом «угнали» четыре земельных участка, ресторан на 5-м километре и квартиру.
Афера стала возможной из-за того, что Госреестр не может проверить подлинность доверенности другого государства. То есть она имеет законную силу, но проверить ее, так сказать, патентную чистоту невозможно. Этим мошенники и пользуются.
Однако через нотариуса или через юридическую службу государства, в котором выдана доверенность, можно проверить подлинность документа, сделав соответствующий запрос. В нашем случае преступление было раскрыто благодаря бдительности и профессионализму риэлтора.
Еще одна ловушка может поджидать тех, кто использует для покупки квартир материнский капитал. Особенно внимательно нужно отнестись к жилищно-строительным кооперативам.
С.З.:—Два года назад мне принесли проект ЖСК «Дом у моря». Красивый 16-этажный дом. Прекрасный район Стрелецкой бухты, замечательная цена! Я попросила документы на этот проект, чтобы начать работу. Застройщики обещали всё переслать на электронную почту. Потом опять позвонили, долго рассказывали, что Пенсионный фонд под этот проект обналичивает материнский капитал. Я не поверила, потому что документов не было.Через полтора года встречаю людей, которые вложили в этот ЖСК в качестве первого взноса 100 тыс. руб. и материнский капитал. Прошло более двух лет, а никакого дома или даже котлована под него нет. В итоге юрист сказал, что деньги вернуть можно, но только… 100 тысяч рублей. Материнский капитал по закону отправляется обратно в Пенсионный фонд, процедура повторной выдачи его матери просто не прописана. В результате 450 тысяч и надежда на недорогую квартиру были потеряны безвозвратно.
Специалисты говорят: законы несовершенны! Всегда нужно все проверять! Ведь никто не мешал посмотреть, ведутся ли хоть какие-то строительные работы, огорожена ли территория под строительство, есть ли разрешение на строительство у застройщика. Всего один правильный вопрос спасает ваши деньги и нервы. Так, неосмотрительность героя следующей истории стоила ему 3 млн руб.
И.К.:—Умер одинокий дедушка. Мошенники изготовили поддельный договор дарения с помощью такой же поддельной доверенности, выписанной где-то в Сумской области. Затем квартиру быстро продали третьему лицу. Счастливый обладатель недорогой квартиры начал делать ремонт. В это время сестра умершего, единственная наследница, открывает у нотариуса наследственное дело. Полгода истекает в феврале, но она решает приехать летом, чтобы закончить дела с квартирой и одновременно отдохнуть на море. К этому времени новый владелец заканчивает дизайнерский ремонт. Летом нотариус запрашивает выписку из ЕГРН, а там зарегистрирован другой человек. История распутывается через суд, и оказывается, что дарственная была оформлена уже после смерти хозяина квартиры. Все действия по квартире отменяются, и законная наследница вступает в свои права. А неудачливый покупатель остается без денег, квартиры и евроремонта. Разумеется, мошенников найти уже не удалось.
…По мнению наших собеседников, покупателю не нужно знать все серые схемы работы с недвижимостью. Но важно соблюдать два правила. Во-первых, работать только с ответственными и профессиональными агентствами, входящими в Российскую гильдию риэлторов. Во-вторых, проводить все сделки с нотариусом. Особенно если у объекта недвижимости есть иностранная история (а это почти вся недвижимость Крыма). Деятельность нотариуса застрахована трижды, и он обладает самыми полными возможностями для проверки истории недвижимости. И только так можно гарантировать, что ваш новый дом станет и вашей крепостью, и вашей счастливой обителью.

Валерий НЕК.