Полезные советы: как облагать доходы от сдачи недвижимости?

Для многих людей сдача в аренду собственной недвижимости —
дополнительный источник дохода. Немало севастопольцев сдают
недвижимость гостям города, и вопрос налогообложения таких доходов
всегда является очень актуальным.Сдавать собственное имущество можно как в статусе физлица-гражданина, так и в статусе индивидуального предпринимателя. Регистрация в качестве ИП предусматривает уплату взносов во внебюджетные фонды. Следует взвесить все «за» и «против», принимая решение, получать статус ИП или сдавать недвижимость, декларируя доходы в качестве физлица.

Рассмотрим случай, когда гражданин сдает жилье без оформления в качестве ИП. Такие доходы подлежат обложению налогом на доходы физлиц (НДФЛ) по следующим ставкам: 13% — для налоговых резидентов РФ; 30% — для нерезидентов. Такие налогоплательщики обязаны по результатам прошедшего налогового периода (календарного года) представлять в налоговые органы по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация представляется не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Сдавать недвижимые помещения можно, зарегистрировавшись в качестве ИП. В этом случае арендаторы по отношению к арендодателю (физлицу) будут являться налоговыми агентами. Они обязаны с суммы вознаграждения удержать и уплатить в бюджет налог на доходы физлиц, а после окончания налогового периода представить в налоговую инспекцию по месту своего учета сведения о доходах физлица (арендодателя) по форме 2-НДФЛ. В этом случае арендодатель самостоятельно налог не рассчитывает и декларацию не представляет — все это за него сделал налоговый агент.

Свою деятельность ИП может осуществлять как на общей системе налогообложения, так и с применением специальных налоговых режимов: упрощенной системы налогообложения, патентной системы, в виде единого налога на вмененный доход. Одной из самых удобных из них является патентная система налогообложения. Она предполагает оплату стоимости патента, который может быть приобретен на срок от одного до 20 месяцев в пределах календарного года. Рассчитать стоимость патента можно, воспользовавшись электронным сервисом «Налоговый калькулятор — Расчет стоимости патента», размещенного на официальном сайте ФНС России.

К примеру, в случае сдачи жилого помещения площадью 56 м2 сумма налога составляет всего 2180 руб. за год (12 месяцев). Нужно помнить, что в случае несвоевременной оплаты патента налогоплательщик считается утратившим право на применение патентной системы налогообложения и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент. Отчетность ИП, избравшие патентную систему, в налоговые органы не представляют. Данная система может применяться наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством о налогах и сборах (общей и упрощенной, единым налогом на вмененный доход, единым сельхозналогом).

Общая система налогообложения предполагает, в частности, уплату следующих налогов: НДФЛ, НДС, на имущество, используемое в предпринимательских целях. Также на данной системе налогообложения в определенных законодательством случаях при наличных расчетах необходимо применение контрольно-кассовой техники. На упрощенной системе налогообложения предприниматели могут выбрать в качестве объекта налогообложения «доходы» (в Севастополе ставка налога 3%) либо «доходы, уменьшенные на величину расходов» (для Севастополя ставка налога 7%).

В любом случае с полученных доходов необходимо уплачивать налоги, ведь за неуплату налогов предусмотрена ответственность. Какие же меры грозят неплательщику? Во-первых, взыскание неуплаченной суммы налога: в большинстве случаев это 13% от суммы выручки за сдачу жилья внаем. Во-вторых, уплата пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового кодекса РФ), а также штраф за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ). Размер штрафа — 5% от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации, а в случае, если просрочка составляет более 180 дней, штраф будет равен уже 30% от суммы налога плюс по 10% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, начиная со 181-го дня. В-третьих, неплательщику грозит также штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ), при этом размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы налога.