13o
Интерес к крымской недвижимости со стороны ритейлеров с «материка» высокий, но существует ряд проблем. Один из основных сдерживающих факторов—санкции. На полуострове не хватает качественных торговых центров—переходный период в этой сфере продолжается. Такой вывод сделали эксперты на второй конференции «Рынок недвижимости Крыма. Точки роста», организованной Российской гильдией управляющих и девелоперов и компанией «IDEM-консультанты по торговой недвижимости». В конференции участвовали ведущие застройщики полуострова, эксперты, аналитики, представители банков, органов власти, ритейлеры, планирующие развитие в Крыму, управляющие торговой недвижимостью, владельцы активов и земельных участков.
Существенные ограничения в развитие жилого девелопмента в Крыму вносят охранные зоны памятников и береговой линии, высотность, отметила заместитель директора севастопольского НИИ «ГАУС» Юлия Смирнова. Как следствие, любому девелоперу до принятия решения об инвестициях нужно тщательно изучить градостроительный план и проверить наличие ограничений на строительство на интересующей его территории. Юлия Смирнова обозначила также важнейшие инфраструктурные проекты, которые получат развитие в ближайшие годы в Севастополе: комплексное гражданское развитие района Балаклавской бухты, Большая Севастопольская тропа, военно-исторический парк «Федюхины высоты», Винная дорога, система «Умный город», индустриальный парк Севастополя и первый в городе IT-парк. По ее мнению, развитие инфраструктурных проектов даст толчок и возможности для развития проектов коммерческой недвижимости.
Только сейчас начинаются восстановление и активное строительство жилья, но в некоторых городах Крыма—Керчи, Судаке, Черноморском—земельные участки под жилищное строительство почти не предоставляются или этот процесс носит нерегулярный характер. Незначительно и количество предлагаемых квартир в новостройках: в столице Крыма, Симферополе, на 1000 жителей приходятся 0,83 квартиры в новостройках, в Ялте—0,78, в Севастополе—2,41.
В свою очередь консультанты IDEM сделали вывод о низком уровне доступности жилья для местного населения в отдельных городах Крымского полуострова (Севастополе, Ялте, Евпатории). Так, на стандартную двухкомнатную квартиру семье нужно копить 21-27 лет. Кстати, Севастополь оказался на шестом месте в рейтинге крупных российских городов с самым дорогим жильем. Стоимость квадратного метра на первичном рынке в городе федерального значения составляет 71,9 тыс. рублей, на вторичном рынке—83,4 тыс. рублей. По словам застройщиков, на себестоимость жилья влияют различные факторы, в том числе сложности с логистикой. Также прозвучало мнение, что крымские девелоперы привыкли к определенному уровню прибыли и потому не снижают стоимость жилья.
Однако выход на рынок новых игроков, по мнению экспертов, может существенно изменить расстановку сил на рынке и повлиять на ценообразование. На конференции эксперты отметили низкую обеспеченность жильем на полуострове. Даже при высокой активности девелопмента рынок жилья Крыма достигнет средних по России показателей (примерно 25 кв.м на чел.) не ранее чем через 10-15 лет. В 2017 году обеспеченность жильем составляла в Крыму в среднем 15,4 кв.м/чел. При этом в разных городах она существенно разнится: в Симферополе—12,2 кв. м/чел., в Керчи—15,8 кв. м/чел., в Евпатории—15,3 кв. м/чел., в Ялте—18,7 кв. м/чел.
В Севастополе этот показатель вырос с 19,3 кв. м/чел. в 2015 году до 25,3 кв. м/чел. в 2017-м, но это произошло не вследствие нового строительства, а благодаря инвентаризации существующих объектов недвижимости. По мнению управляющего партнера, архитектурного бюро Portner Architecs Саши Лукич, пустой рыночной нишей, которая нуждается в новых решениях, является жилье комфорт-класса.
Третья часть конференции была посвящена торговой недвижимости. Председатель комитета по торговой недвижимости РГУД, генеральный директор IDEM Екатерина Гресс рассказала о трендах и новых форматах, которые могут привлечь больше покупателей в торговые центры: pop-up магазины, фудхоллы, кластеры образа жизни, совмещение различных функций. По ее мнению, смешанное использование предлагает потребителям привлекательное, интегрированное сообщество, в котором можно жить, работать и делать покупки. Новые функции служат для создания дополнительного трафика для торговых центров и при этом дают максимальную отдачу от инвестиций.
Анна НИКОЛАЕВА.
