Каково твоё здоровье, дом?

Текущий, аварийный и капитальный ремонт в многоквартирном доме. Понятие и основные отличия. Большое количество многоквартирных домов в Севастополе находится в состоянии, не обеспечивающем комфортные, а иногда и безопасные условия проживания в них. При этом, если обязанность по надлежащему содержанию помещений (как жилых, так и нежилых) возлагается на их собственников, то такая обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (подъездов, крыш, фасадов, инженерных систем и т.д.) возложена на управляющие организации (управляющие компании и товарищества собственников недвижимости), осуществляющие управление многоквартирными домами.

В целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах может быть проведен текущий, аварийный или капитальный ремонт. Каков объем работ, проводимых в рамках каждого вида ремонта, источники их финансирования, порядок организации и приведения—попробуем разобраться.
Текущий и капитальный ремонт относится к плановому виду ремонта, в то время как аварийный ремонт—внеплановый, выполняемый в целях срочного устранения повреждений и нарушений в работе отдельных элементов и инженерных систем многоквартирного дома, вызванных непредвиденными обстоятельствами (протечка кровли, прорыв трубы, замыкание электропроводки и т.д.), причиной чего чаще всего является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие естественного старения и износа оборудования или конструкций многоквартирного дома. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить управляющая организация путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Текущий ремонт—

это восстановление исправности или работоспособности многоквартирного дома, частичное восстановление его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры, который имеет такие отличительные признаки, как:
—плановость (план составляется на несколько лет вперёд после осмотра всего здания, инвентаризации основных элементов конструкции и инженерных систем многоквартирного дома);
—систематичность (только постоянное поддержание здания и его инженерных систем в работоспособном состоянии увеличивает срок его эксплуатации).
Денежные средства на проведение текущего ремонта вносятся собственниками помещений многоквартирного дома управляющей организации в составе ежемесячной платы за содержание помещения.
Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда и подрядными организациями.
Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.
Согласно пункту 3.6.9 методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России 1.01.2004, конструктивные элементы жилого здания и элементы внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную действующими нормативными документами (в том числе соответствующими техническими регламентами), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня: кровельные покрытия—50%; покрытия полов—20%; остальные конструкции и инженерное оборудование—15% их общего объема в жилом здании. Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.
Обязанность по планированию сроков проведения текущего ремонта возлагается на управляющую организацию. Такие планы составляются один раз в год. Ознакомиться с ними и узнать, включен ли соответствующий многоквартирный дом в план на ближайший год, можно в организации, осуществляющей управление таким домом.

Капитальный ремонт

имеет более масштабные задачи по сравнению с текущим и подразумевает восстановление или полную замену элементов конструкции здания, инженерных систем, коммуникаций. Цель капитального ремонта—не частичное поддержание дома в нормальном состоянии, а восстановление его характеристик, устранение износа здания, отражающегося на функционировании инженерных систем.
По видам капитальный ремонт разделяется на комплексный и выборочный. В первом случае происходит единовременное восстановление изношенных элементов здания. Он проводится для зданий, конструктивные элементы которых (за исключением фундамента, стен и опорных столбов) пришли в непригодное состояние. Выборочный подходит в ситуациях, когда здание находится в удовлетворительном состоянии, но необходимо выполнить глубокую реконструкцию по одному-двум видам работ, например замену кровли или ремонт фасада.
Неподлежащими капитальному ремонту являются стены и фундамент здания—как несущие опорные конструкции. Их износ приводит, как правило, к признанию дома аварийным и подлежащим сносу или полной реконструкции.
Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме установлен частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ и включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Финансирование капитального ремонта осуществляется за счет взносов, уплачиваемых собственниками помещений на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 Жилищного кодекса РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.
Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме субъектами Российской Федерации формируются и утверждаются региональные программы капитального ремонта. В Севастополе такая программа утверждена постановлением правительства города от 23.07.2015 г. № 9672-1111. Данной программой определены предельные сроки проведения собственниками помещений в многоквартирных домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.
Региональная программа сформирована на срок, необходимый для проведения капитального ремонта во всех многоквартирных домах, расположенных на территории города Севастополя. Программа содержит информацию о том, какой именно ремонт запланирован в каждом из многоквартирных домов Севастополя и каковы предельно допустимые сроки его проведения. Ознакомиться с региональной программой можно в сети Интернет на сайте правительства города в разделе «документы», на сайте регионального оператора капитального ремонта Севастополя—некоммерческой организации «Фонд содействия капитальному ремонту Севастополя».
Таким образом, надлежащее содержание многоквартирного дома в состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания, может быть обеспечено лишь комплексом мероприятий, предусмотренных текущим, капитальным, а при необходимости и аварийным ремонтом.

«Госжилнадзор» Севастополя.