12o
О том, какие «серые схемы» строительства жилья используют в Севастополе и как не потерять свои деньги, приобретая квартиры в новостройке, рассказали журналисты программы «Севастополь. Итоги недели» на Севастопольском телевидении.
С 1 июля в России ужесточили правила для застройщиков: они не могут больше напрямую привлекать деньги граждан на возведение новых домов. Теперь это возможно только при помощи банков и специальных эскроу-счетов. Эта схема позволит защитить желающих приобрести жилье еще на этапе стройки. Так называемые «долевки» в России пользовались большим спросом, ведь квадратные метры при таких сделках выходили гораздо дешевле. Но именно на этом рынке орудовало большое количество фирм-однодневок, которые собирали деньги на строительство нового дома и исчезали. Итог—десятки тысяч обманутых дольщиков по всей стране. В Севастополе официально такой проблемы не существует. Но тут есть свои нюансы.
Сейчас в нашем городе лишь одна строительная фирма, которая уполномочена работать по новой схеме, то есть привлекать средства через банки. При этом в белокаменном огромное количество мелких застройщиков, которые, как выяснилось, всеми силами пытаются найти лазейки в законодательстве и обойти новые правила. В Севастополе всё чаще разгораются скандалы вокруг строительства многоквартирных домов на земельных участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. Что на самом деле получают покупатели после совершения сделки с подобной фирмой и какую цену в итоге платят, выяснили корреспонденты программы «Севастополь. Итоги недели».
Во время очередного рейда по проверке законности строительства в Севастополе представители департамента городского хозяйства приехали к дому № 80 на улице Генерала Мельника и обнаружили, что там идёт строительство двух домов: один находится на стадии фундамента, второй—практически построен. Согласно публичной кадастровой карте, на участке может быть построен только частный дом для одной семьи. Но налицо все признаки многоквартирности: большое количество одинаковых балконов и расположенные на равном удалении друг от друга окна, три одинаковых этажа. А в сети Интернет можно найти объявления о продаже квартир по адресу: ул. Генерала Мельника, 80. За «однушку» в этом доме просят от 1500000 до 2400000 рублей, за двухкомнатную—2680000 рублей. В объявлениях есть план дома на 30 квартир, по 10 на каждом этаже.
Жильё в этом доме предлагают и в риэлторских агентствах. Причём потенциальных покупателей вводят в заблуждение рассказами о том, что продают долю в частном доме, который застройщик потом переведёт в многоквартирный. И предлагают людям заключить предварительный договор купли-продажи. Так недобросовестные застройщики пытаются найти лазейки в законодательстве. Но продавцы нелегального жилья ничего не сообщают о печальных последствиях подобной сделки. По закону продажа долей в недостроенном доме, который не введён в эксплуатацию, невозможна.
Сами собственники и строители таких домов официально не признают, что продажа квартир идёт, и заявляют, что дом возводят для себя, опять же пытаясь уйти от ответственности. Приехавший на место собственник участка на улице Генерала Мельника, д. 80, заявил, что никаких квартир не продаёт. Однако риэлторы утверждают, что почти все квартиры в этом доме уже проданы. Сколько граждан уже заключили предварительные договоры купли-продажи и заплатили деньги за жильё, которого нет, проверить невозможно, ведь в «Севреестре» такие договоры не регистрировались. По итогам рейда специалисты департамента городского хозяйства будут готовить материалы для подачи иска в суд. Судебной инстанции предстоит определить, является ли этот дом многоквартирным и подлежит ли сносу как незаконная постройка на участке, предназначенном под ИЖС. По закону такие многоквартирные дома нужно сносить, причём за счёт самого собственника.
Ещё одни объекты, покупать жильё в которых категорически не рекомендуют,—это дома 31 и 33 на улице Восточной. Они тоже стоят на участке под ИЖС. Причём этажность этих построек превысила допустимые для частного дома три этажа. И есть все основания для судебного разбирательства. Кроме того, как рассказали жильцы соседнего дома № 3 на улице Тульской, ещё в украинские времена на этом месте была сделана насыпь из камней и строительного мусора. И насколько устойчивы новые постройки, предположить невозможно. Дома, стоящие на мусоре, могут в любой момент просто рухнуть. Но и в этих строениях на улице Восточной тоже продавали квартиры.
При строительстве на участке под ИЖС многоквартирного дома не учитывается подключение коммунальных услуг, а водопроводные и электрические сети в районе могут быть просто не рассчитаны на такую нагрузку. Если в дом заселится не одна семья, а сразу 30, без коммунальных благ могут остаться жители сразу нескольких соседних улиц. По жалобам жильцов дома на улице Тульской представители Общероссийского народного фронта будут писать обращения в прокуратуру, департамент архитектуры и градостроительства и департамент городского хозяйства с просьбой провести проверку.
Таких незаконных построек в Севастополе достаточно. «Общее количество объектов, в отношении которых сегодня уже есть вступившие в законную силу решения судов о сносе,—около 50. В настоящее время департамент городского хозяйства реализует мероприятия, связанные с разработкой проектной документации по сносу этих объектов»,—рассказал заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства Севастополя Максим Жукалов.
Подобные стройки—очень выгодный бизнес. Ведь для того чтобы построить частный дом, необходимо только направить уведомление в департамент архитектуры и градостроительства. Застройщику не надо тратиться на аренду земельного участка, на дорогостоящие проекты, архитекторов, инженеров, качественные стройматериалы. За стройку частного дома ответствен только собственник, и проверять качество строительства и соответствие постройки всем требованиям и ГОСТам никто не обязан. На этом и наживаются недобросовестные строители. Если себестоимость квадратного метра жилья в законном многоквартирном доме в Севастополе порядка 45 тысяч рублей, то в частном на участке под ИЖС—12-17 тысяч рублей за квадратный метр. Дешевле в три раза. И с однокомнатной квартиры застройщик может получить выгоду до 2 млн рублей. При этом в проигрыше остаётся покупатель. Взыскать деньги с таких строителей, как показывает практика, очень сложно, даже при наличии решения суда. Одним из примеров стал дом на улице Аргонавтов. Незаконную пятиэтажку также возвели на участке под ИЖС. Покупатели квартир пытались взыскать свои деньги с застройщика, и, по их словам, есть около 15 решений судов, но пока никто из пострадавших своих денег не вернул. А в отношении застройщика, компании «Уютный дом», возбуждено уголовное дело по факту незаконного привлечения средств граждан на строительство.
Городские власти и правоохранительные органы пресекают такие незаконные стройки, но это возможно либо когда дом превысил 3 этажа, либо когда квартиры в них выставляют на продажу. До этого момента частная стройка неподнадзорна. Сегодня в городе выявлено несколько «серых схем» обмана граждан: 1) привлечение денег граждан по предварительным договорам купли-продажи или договорам займа; 2) применение схемы ЖСК без наличия земельного участка и разрешения на строительство; 3) привлечение денежных средств граждан при строительстве многоквартирных домов на землях под ИЖС. В таких случаях советуют сразу отказываться от приобретения подобного жилья и даже не рисковать—результат будет печальным. Покупатели останутся и без денег, и без квартиры.
«Информация о юридических лицах, которые привлекают деньги граждан на строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС, направляется в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела. Так, по результатам проверок прокуратурой Гагаринского района Севастополя было возбуждено уголовное дело в отношении ЖКС «Дом у моря»,—рассказал и.о. директора департамента капитального строительства Севастополя Даниил Кирилкин.
Как же не попасть в ловушку недобросовестных застройщиков? Прежде всего нужно внимательно отнестись к проверке документов на землю: в чьей она собственности и какой у нее разрешённый вид использования, убедиться, что есть разрешение на строительство многоквартирного дома и проект. Проверять необходимо и сам договор. Сегодня существует только три законных способа финансирования строительства жилья: первый—на основании договора долевого участия; второй—жилищно-строительные кооперативы, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных ЖСК в безвозмездное срочное пользование из муниципальной или государственной собственности, то есть создание ЖСК под реализацию государственных жилищных программ, но в Севастополе на данный момент таких ЖСК нет; третий—это ЖСК, которые приступили к строительству объекта на основании разрешения на строительства, полученного до 1.07.2019 г.
Также проверить информацию об объекте строительства можно на сайте единой информационной системы жилищного строительства—НАШ. ДОМ. РФ. Зачастую жильё в незаконных многоквартирных домах на участках под ИЖС дешевле, чем в легальных новостройках. Но это всё тот же «бесплатный сыр», за который потом приходится ещё долго расплачиваться. А практика сноса незаконных многоквартирных домов на участках под ИЖС давно применяется в разных городах России и доказала свою эффективность: незаконных строек становится меньше, а граждане внимательнее относятся к покупке жилья и не верят застройщикам на слово.
